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La Teoría del Caos

25 de julio de 2014 Deja un comentario

¿Por qué se me ocurrió llamar a esta entrada “la teoría del caos”?

Según Wikipedia,

Teoría del caos es la denominación popular de la rama de las matemáticas, la física y otras ciencias que tratan ciertos tipos de sistemas dinámicos muy sensibles a las variaciones en las condiciones iniciales. Pequeñas variaciones en dichas condiciones iniciales pueden implicar grandes diferencias en el comportamiento futuro, imposibilitando la predicción a largo plazo. Esto sucede aunque estos sistemas son en rigor determinísticos, es decir; su comportamiento puede ser completamente determinado conociendo sus condiciones iniciales.

Podría ser, perfectamente, el título de una película. Más concretamente de serie B, si añadimos la palabra “Inmobiliario”.

Así pues, tendríamos la película “La Teoría del Caos Inmobiliario” con los siguientes protagonistas:

El Promotor, El Tasador, El Catastro, El Registro de la Propiedad, El Ayuntamiento y  por último como estrella invitada, ya que suele ser el que aparece poco o casi nada en la trama, el Geómetra.

La historia comienza con el Promotor comprando unos terrenos urbanizables, desarrollándolos mediante los instrumentos urbanísticos adecuados, hasta conseguir terrenos urbanos. A continuación esos terrenos urbanos perfectamente definidos y descritos en el proyecto de Reparcelación y aprobados por el Ayuntamiento, acceden al Registro de la Propiedad. Esto sucede en 2003-2004

Entra en escena el Catastro, donde en diferentes épocas procede con las altas, en su registro administrativo, de las parcelas resultantes. Como veremos más adelante, estas parcelas sufren unos cambios de comportamiento impredecibles a priori, de ahí la teoría del caos.

Estos cambios han venido ocurriendo en las llamadas revisiones catastrales. Éstas básicamente se realizan para actualizar los valores catastrales que luego repercuten en los impuestos municipales, pero también sirven para hacer correcciones a las configuraciones geométricas de las parcelas actuando de oficio, normalmente por iniciativa y con datos facilitados por los Ayuntamientos.

Noticia de julio 2013 “El catastro revisa la superficie de miles de viviendas para aumentar la recaudación

A pesar de que cuando se dan de alta en Catastro las parcelas se registran los títulos de propiedad donde, entre otros, se describe la superficie, en las sucesivas revisiones catastrales, parece que esto no es tomando en cuenta y ocurre como en este caso.

Varios años después de estos acontecimientos, o sea, la actualidad, entra en escena el Tasador Inmobiliario, que bajo petición del Promotor se le encarga tasar (valorar) las parcelas urbanas para establecer su precio y promover su venta ante compradores interesados en la adquisición de estas parcelas.

Ahora toca decir que estas parcelas están emplazadas en una zona de lujo

Quiero puntualizar que no se pretendía tasar las parcelas con finalidad hipotecaria, es decir, para obtener un crédito hipotecario, sino para establecer su valor de mercado para vender.

El tasador, en su valoración, aplica la famosa Orden ECO/805/2003 aun cuando ésta se suele utilizar cuando la finalidad es sólo hipotecaria.

Pues bien, resulta que en la famosa orden ECO se dice…

“ TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES

CAPÍTULO I. ÁMBITO, PRINCIPIOS Y DEFINICIONES

…… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… ……

Artículo 5. Superficie utilizable o computable.

  1. Para calcular el valor de un terreno o de una finca rústica se utilizará como superficie la comprobada por el tasador. Cuando dicha comprobación no sea viable se utilizará la menor entre la superficie registral y la catastral.

Sin perjuicio de lo señalado en el párrafo anterior, se podrá utilizar la mayor entre la superficie registral y la catastral siempre que, una vez hechas las estimaciones oportunas, se justifique expresa y razonadamente de una manera destacada.”

 

Y claro, el Tasador no sólo no comprobó la superficie de las parcelas sino que aplicó escrupulosamente lo indicado en la orden ECO, usando la menor de las superficies, entre la catastral y la registral, para calcular el valor de las mismas.

El problema surge cuando una de las parcelas, tiene casi un 20% menos de superficie en catastro (2.536 m2) que en el registro de la propiedad (3.000 m2), y como podemos imaginar el valor calculado es proporcional.

Además de esto se da la circunstancia de que la superficie mínima permitida por el planeamiento en esa zona es de 3.000 m2, sin embargo la superficie catastral de la parcela es 2.536 m2, por tanto al valorar ese terreno con esa superficie está obviando que en realidad el valor de ese suelo es muy próximo a cero ya que quedaría fuera de ordenación y como la valoración se hace de acuerdo a la edificabilidad asociada a dicho terreno, ésta sería nula.

Entonces es cuando entra en acción el último protagonista, el Geómetra.

Cuando se encuentra todo este escenario, lo primero que plantea es realizar comprobaciones y tratar de arrojar algo de luz sobre el problema.

Tras realizar levantamientos y mediciones, analizar documentación legal y urbanísticas, se vislumbran los siguientes aspectos temporales

En el año 2004 (finales) según imagen disponible en google Earth, el viario ya estaba construido

imagen GE 2004

 

 

 

Situación hasta septiembre 2007

fb2007

 

 

 

Situación hasta diciembre 2009

fb2009

 

Situación en la actualidad

fb2014

Los datos en los “tres frentes” o fuentes de información queda como sigue:

cuadro superficies

La columna del centro refleja la realidad materializada sobre terreno, previo deslinde autorizado por la autoridad municipal al aprobar el proyecto de urbanización (viario) y el proyecto de reparcelación (hitos).

Se puede apreciar cómo incluso aparecen discrepancias entre la realidad y lo inscrito en el registro, pero se podría decir que son diferencias importantes pero asumibles, y que personalmente achacaría a la inexactitud de la ejecución del viario de proyecto.

La “evolución” geométrica que ha tenido catastro con estas parcelas parece indicar lo que ya todos vislumbrábamos sobre la fiabilidad del dato geométrico catastral. El tasador debería haberlo tenido en cuenta, pero imagino que su deformación profesional le hizo actuar como un autómata en lugar de como un técnico competente.

El perjuicio causado por esta caótica situación es más que evidente. Obvia decir que la operación, el negocio inmobiliario, ha fracasado y la seguridad jurídica, que aporta la inscripción de  derechos en el registro de la propiedad, ha sido pisoteada por el escaso control de Catastro en las alteraciones geométricas, que como daño colateral algunos “técnicos” mal utilizan.

Los derechos sobre esos bienes siguen intactos. Pero nos encontramos que además de producir un perjuicio al tráfico inmobiliario, el dato catastral provoca una merma de ingresos al ayuntamiento por el defecto de superficie que no son tenidos en cuenta al calcular el IBI.

Como conclusión solo queda decir que el caos que se puede producir con un sistema a priori bien engranado puede suponer un beneficio o un  perjuicio según a quien le toque. En todas las películas hay víctimas, en el caso de las series B incluso pueden parecer cómicas, pero la principal víctima de esta “road movie”, el tráfico inmobiliario, no creo que tenga muchas dotes cómicas sobre todo en los tiempos que corren.

 

Ahora me pregunto…¿a quién o qué beneficia la teoría del caos inmobiliario?

¿y el impacto de todo lo expuesto con  el Proyecto de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro?