Función preventiva y pericial del técnico en propiedad inmobiliaria

Dentro de la I Jornadas Técnicas del Máster en Valoración, Catastro y Sistemas de Información Territorial UMH (Curso 2015‐2016) tuve la oportunidad de presentar una ponencia sobre la Función preventiva y pericial del técnico en propiedad inmobiliaria.

La estructura de contenidos de la ponencia ha sido dividida para acceder a los temas de forma directa en la grabación.

Presentación de la ponencia

¿Qué es la propiedad? ¿Qué es la Propiedad Inmobiliaria?

Mercado Inmobiliario. ¿Cuáles son los Operadores?

¿Cuáles son los técnicos en propiedad inmobiliaria?

En Europa ¿Quién es el Surveyor?

Nueva reforma de LH, TRLC y LJV

Resoluciones DGC – DGRN. La Base Gráfica Alternativa

Georreferenciación vs Captura, delimitación y representación geoespacial del bien inmueble

Actuaciones en función preventiva

Actuaciones en función pericial

El Técnico en Propiedad Inmobiliaria

 

 

 

 

 

 

 

Artículo de Opinión: Proyecto de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro

Artículo de opinión publicado en el Número 68 de la Revista Registradores

Las jornadas sobre el Proyecto de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro celebradas en el Colegio de Registradores los pasados días 16 y 17 de junio, resultaron un éxito en cuanto a la participación de varios colectivos del ámbito jurídico, contando con registradores, notarios, magistrados, secretarios judiciales, académicos, abogados y procuradores, que coincidieron en la crítica a este proyecto de Ley tachándolo de mejorable por diferentes motivos.

Los geómetras expertos (ingenieros cuya actividad profesional es la práctica de la topografía pericial sobre la delimitación de la propiedad inmobiliaria), también nos mostramos críticos con este proyecto de ley.

El geómetra se relaciona transversalmente con el sector jurídico, y es muy sensible a la problemática existente sobre la ausencia de la definición geométrica precisa de los objetos de hecho y su vinculación a los derechos, finalmente son inscritos en el Registro de la Propiedad.

Consideramos necesaria para la sociedad simplificar y mejorar los trámites administrativos, pero no entendemos ni compartimos la obligada incorporación de la información gráfica catastral al tráfico jurídico inmobiliario si ésta no proviene de un procedimiento que asegure su fiabilidad.
España tiene un excelente Catastro, con finalidad fiscal, disponiendo de una abundante cantidad de datos sobre la riqueza territorial aportando varias capas información como la valoración catastral que luego repercutirá en impuestos locales, titularidades catastrales, a efectos tributarios, usos de suelo, edificios y una cartografía continua de las parcelas catastrales.

La generación de este parcelario no tiene las garantías que una delimitación jurídica-técnica debiera aportar a esta nueva legislación, ya que mayormente no está realizado en base a levantamientos practicados sobre terreno y en multitud de ocasiones hay desplazamientos y discrepancias entre los valores de superficie geométrica y alfanumérica.

Precisamente, en la conferencia anual del Comité Permanente de los Catastros Europeos (PCC http://www.eurocadastre.org ), que ha tenido lugar en Atenas (Grecia) los días 23 y 24 de junio, la representante internacional del Catastro, Amalia Velasco, ha informado sobre esta Reforma de Ley y ha expuesto que se está estudiando, por parte del Catastro, incluir a los geómetras, con alta cualificación en materia geomática-legal, dentro de los procedimientos de corrección de las delimitaciones catastrales como aspecto trascendental para la incorporación de la información gráfica catastral en los procesos de coordinación.

En el centro, Gonzalo Aguilera, decano del Colegio de Registradores, y a su izquierda y derecha, respectivamente, Pedro J. Ortiz y Fernando Laviña, presidente y vicepresidente de la Asociación Española de Geómetras Expertos.

Es relevante informar la carencia de profesionales de la topografía y cartografía en la Dirección General del Catastro, donde sólo 25 de los 3.000 empleados son topógrafos. Es por ello fundamental la incorporación del geómetra junto al resto de operadores en el tráfico inmobiliario, tal y como ocurre desde hace décadas en la amplia mayoría de países europeos.

El legislador pretende aportar una mejora al sistema actual tratando de coordinar estas dos fuentes de información, Catastro y Registro. Teniendo en cuenta la diferente finalidad de ambas instituciones y sobretodo los elementos de control tan radicalmente opuestos que los regula, parece difícil pensar que pueda aumentar la seguridad jurídica siendo, lo más probable, conseguir el efecto contrario. De ahí la importancia de incluir el operador técnico que haga de enlace recopilando la información de ambas instituciones junto a la realidad sobre terreno para finalmente producir el documento que sea complemento al autorizado por el notario y finalmente calificado por el registrador.

Desde nuestra perspectiva el escenario planteado en el párrafo anterior refleja que la solución no sólo estriba en una coordinación sino en un paso más allá considerando una vía alternativa que arrojase verdadera transparencia y servicio público. En una de las ponencias de las jornadas el registrador Gabriel Gragera expuso la necesidad de poder disponer de una “cartografía con la delimitación de la propiedad inmobiliaria” que, como una capa más de información, muestre de una manera inequívoca la realidad jurídico-técnica de los bienes inmuebles que a su vez pueden ser vinculados a los derechos reales, y al objeto tributario.

Para ello es de especial relevancia poner en valor la modificación que el Proyecto de Ley pretende en los procedimientos de deslinde, rectificaciones de la configuración de las fincas registrales, expedientes de dominio y dobles inmatriculaciones. Bajo nuestro punto de vista, que los notarios y registradores incorporen estos nuevos procesos supone un avance, hasta hoy mayoritariamente realizados bajo tutela judicial.

El desarrollo del tráfico inmobiliario tendría una clara mejora al realizarse en armonía y colaboración entre los operadores jurídicos y los geómetras, redundando en el beneficio del ciudadano aportando la máxima seguridad y rapidez, con el menor coste posible.

Pedro J. Ortiz Toro
Presidente de la Asociación Española de Geómetras Expertos y
vicepresidente del Consejo Europeo de Geómetras