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(IN) Seguridad jurídica para la propiedad inmobiliaria

30 de mayo de 2015 1 comentario

Tras leer el magnífico artículo escrito en el diario El Mundo, por Beatriz Corredor y Alfredo Millá, me he decidido a escribir éste como complemento a aquél, sobre todo porque creo que la problemática existente no sólo afecta al mercado de viviendas sino a todo el ámbito de la propiedad inmobiliaria.

FONDO TERRITORIO

A pesar de opiniones críticas con la reforma de la ley hipotecaria y de la ley del catastro, recientemente aprobada, ésta no resuelve la desprotección del consumidor, que confiando en las instituciones como el Catastro, Registro de la Propiedad, Notarías y Administraciones locales, ven como al adquirir bienes inmuebles, a pesar de seguir escrupulosamente todos los procesos administrativos, burocráticos e impositivos, no tiene la máxima protección sobre sus propiedades.

 

Ninguna de estas instituciones vela por la correcta e inequívoca definición del bien inmueble, ni en su delimitación, ni en su superficie, ni en las cargas o afecciones que pudieran tener ocultas.

 

El consumidor se ve perdido en la descoordinación de estas instituciones donde ninguna de ellas se responsabiliza de los defectos que ocasionan la incertidumbre sobre el bien inmueble.

 

Es común que el ciudadano que adquiere un bien inmueble piense que tiene toda la protección sobre el mismo al haber superado todos esos trámites ante entidades públicas. Y solo cuando se aparece le problema, es cuando otra administración, justicia, debe tratar de resolver el problema, muy a menudo tarde, de forma costosa y que finalmente no pueda resolver.

 

Esta problemática no sólo afecta al consumidor de forma particular, sino también a la economía del país de forma general, con un dramático aumento de procedimientos judiciales entre particulares y entre particulares con la administración. Sumado a esto el componente social vinculado a casos de crímenes por disputas sobre los linderos.

 

Los inversores, especialmente los inversores extranjeros, son también los damnificados por esta situación sobre todo si tenemos en cuenta que en la mayor parte de países de nuestro entorno, las instituciones sí tiene una coordinación que gestionada por agentes específicos hacen confiable el sistema a los consumidores.
En lo que respecta a los bienes inmuebles sin construir, producto muy demandado dada la recuperación económica que se está produciendo, existe un defecto de partida al inicio del negocio inmobiliario, no es otro que la definición inequívoca del bien, la definición geométrica y georreferenciada,

“Como, Cuanto y Dónde”

 

Es importante que el consumidor sepa que el Catastro no delimita las propiedades en su cartografía, sino que es una aproximación, a veces cercana y otras muchas muy alejadas, de los límites legales de propiedad. Así mismo, la definición de los límites de propiedad en los documentos urbanísticos tampoco tiene validez legal.

 

Por tanto cuando se interactúa con el primer agente del proceso de actividad inmobiliaria, el Notario, la descripción del bien se arrastra del título existente, cuando se da un cambio de titularidad, o bien se incorpora la descripción del catastro, cuando se da la creación de la primera titularidad en el Registro de la Propiedad.

 

La génesis del problema radica en la generación del bien inmueble. Básicamente hay dos medios para que esto se produzca.

 

El primero de ellos es la inmatriculación que consiste en la primera inscripción en el registro de la propiedad que debe venir precedido por la creación de algún título de propiedad mediante algunos de los siguientes tres tipos, bien un instrumento autorizado por fedatario público, bien por una sentencia judicial o bien por un expediente administrativo.

 

El segundo medio para generar un bien inmueble es la alteración de uno ya existente mediante algunos de los siguientes procedimientos: división, segregación, parcelación, reparcelación, concentración parcelaria o expropiación.

 

Existe un tercer estadio en cuanto a la alteración de los bienes inmuebles que consiste en la provocada por la interactuación del dominio público con la propiedad privada en los deslindes administrativos, provocando una nueva definición de dichos bienes.

 

El caso más notorio es la aplicación de la nueva legislación de Costas, aunque sin desmerecer el impacto que tienen los últimos deslindes de dominio público hidráulico, monte público y vías pecuarias, que sin duda provocan gran alarma social, aún más cuando una vez realizados los deslindes, la obligatoriedad de inscripción de los mismos en el Registro de la Propiedad no se produce con la indefensión ocasionada al particular.

 

En todos estos procesos no existe la definición del agente que, con especial cualificación y grado de responsabilidad, acometa las tareas técnicas de generar la documentación específica que complemente a los otros agentes que sí están perfectamente definidos, en el ámbito jurídico y administrativo, como los Notarios, Registradores de la Propiedad y funcionarios de las corporaciones públicas.

 

Pero además de no existir el agente, y es aún más grave, tampoco existen los protocolos o procedimientos explícitos de la metodología a seguir en la definición geométrica y georreferenciada de los bienes inmuebles que luego serán contemplados jurídicamente por los agentes jurídicos.

 

Tradicionalmente estos agentes jurídicos han rehusado la inclusión de la definición geométrica y georreferenciada del bien inmueble en la generación de títulos alegando que ello ralentizaría el tráfico inmobiliario además de encarecerlo. Quizá en el siglo XIX, cuando la legislación jurídica de aplicación fue creada, podía ser cierta la ralentización y encarecimiento alegado, pero en pleno siglo XXI parece anacrónico realizar tal afirmación.

 

Al igual que se explica en el artículo referido, la aleatoriedad existente en el marco jurídico-administrativo provoca una incertidumbre en el inversor que no sólo afecta al mercado de viviendas sino también, y con un mayor impacto, al mercado de suelo tanto urbano, urbanizable como el no urbanizable.

 

No en vano, la problemática de las construcciones ilegales en suelo no urbanizable tiene un impacto muy negativo, sobre todo en la costa sur y oriental de España, donde los compradores de buena Fe, la gran mayoría extranjeros, están viendo como el sueño de su retiro desaparece de sus ojos tras invertir los ahorros de toda una vida.

IN

 

Yo también quiero sumarme a la iniciativa de crítica constructiva con el objetivo de impulsar propuestas de mejora, y ahí, nuestra aportación es la determinación de procedimientos y estándares que establezca de forma inequívoca la definición geométrica y georreferenciada del bien inmueble.

 

#PorUnSistemaEficienteSeguroCertero

 

 

La Catastrometría y el derecho de superficie

2 de marzo de 2015 2 comentarios

Existen ciencias que, con determinada capacidad, pueden servir para cuantificar medidas para luego representarlas sobre un mapa o plano.

Así tenemos a la Topometría (de “topo-” y “-metría”). Conjunto de las mediciones efectuadas sobre el terreno para la realización de planos y mapas. Aunque si bien es cierto que esta palabra no existe en el diccionario de la Real Academia Española, es el equivalente a la misma, topografía, la que sí lo hace.

topografía.

(Del gr. τόπος, lugar, y -grafía).

  1. f.Arte de describir y delinear detalladamente la superficie de un terreno.

  2. f.Conjunto de particularidades que presenta un terreno en su configuración superficial.

También tenemos, la Fotogrametría,

fotogrametría.

(De foto-, -grama y -metría).

  1. f.Procedimiento para obtener planos de grandes extensiones de terreno por medio de fotografías, tomadas generalmente desde una aeronave.

Ampliando esta definición en la Wikipedia

La fotogrametría es una técnica para determinar las propiedades geométricas de los objetos y las situaciones espaciales a partir de imágenes fotográficas. Puede ser de corto o largo alcance.

La palabra fotogrametría deriva del vocablo “fotograma” (de “phos”, “photós”, luz, y “gramma”, trazado, dibujo), como algo listo, disponible (una foto), y “metrón”, medir.

Por lo que resulta que el concepto de fotogrametría es: “medir sobre fotos”. Si trabajamos con una foto podemos obtener información en primera instancia de la geometría del objeto, es decir, información bidimensional. Si trabajamos con dos fotos, en la zona común a éstas (zona de solape), podremos tener visión estereoscópica; o dicho de otro modo, información tridimensional.

Básicamente, es una técnica de medición de coordenadas 3D, también llamada captura de movimiento, que utiliza fotografías u otros sistemas de percepción remota junto con puntos de referencia topográficos sobre el terreno, como medio fundamental para la medición.

 

Al igual que topometría, tampoco existe en el diccionario de la Real Academia Española, la palabra “Catastrometría”. Es natural ya que es una palabra inventada por mí, debido al caso que voy a pasar a relatar y que a buena cuenta puede describir la verdadera finalidad de Catastro y lo importante de conocerla para evitar problemas.

Me gustaría iniciar con un par de introducciones, una de corte geométrico y otra del ámbito jurídico que creo importante resaltar.

Por un lado es un hecho que la Geometría, además de interesante, es un tanto caprichosa, así podemos tener figuras geométricas que aun teniendo diferentes configuraciones perimetrales contienen la misma superficie, a continuación varios ejemplos.

esquema areas

Para continuar con otra introducción quisiera hablar sobre un derecho, muy desconocido quizá por la amplia mayoría de los ciudadanos. Se trata del derecho de superficie.

Hay un magnífico artículo de María Ángeles Espilez Murciano, publicado en la revista Catastro CT nº 66 de octubre 2009, titulado “El derecho de superficie y el titular catastral”.

Recomiendo leer íntegro el citado artículo, pero voy a extraer varios párrafos del mismo con la intención de relacionar el trasfondo expuesto en dicho artículo con la finalidad del Catastro.

 

– Consideración de inmueble del derecho de superficie en el ámbito del Catastro Inmobiliario: El artículo 6.2.c) del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (en adelante TRLCI) dispone que: “Tendrán la consideración de bienes inmuebles … c) El ámbito espacial de un derecho de superficie …”.

Por lo tanto la primera conclusión es que la constitución de un derecho de superficie origina un inmueble a efectos catastrales, lo que trae como consecuencia inmediata la asignación de una referencia catastral.

 

– La titularidad catastral del derecho de superficie y su incidencia en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles: El artículo 9 del TRLCI dispone que: “Son titulares catastrales las personas naturales o jurídicas, dadas de alta en el Catastro Inmobiliario por ostentar, sobre la totalidad o parte de un bien inmueble, la titularidad de alguno de los siguientes derechos: … c) derecho real de superficie”.

Por tanto el derecho de superficie, ya sea sobre la totalidad como sobre parte de un bien inmueble, da lugar a la titularidad catastral. El hecho de que la superficie fuese un derecho que origina la titularidad catastral no es nuevo, y si bien, en el ámbito del derecho civil, el derecho de superficie ha sido discutido por varias razones: en sus elementos, forma de constitución, etc., no ha ocurrido lo mismo en el ámbito tributario.

Por tanto es claro que un titular catastral lo es por el simple hecho de tener un derecho de superficie, que desde la perspectiva tributaria es sencillo de conformar, usando para ello cualquier tipo de título (privado, escritura, inscripción registral), o la declaración en algunas de las diversas revisiones catastrales donde se afirma ser titular. De ahí que la propia ley del Catastro otorga al Registro de la propiedad los pronunciamientos últimos y con el peso jurídico que le corresponde.

También es claro, que la determinación de la superficie es un elemento primordial en el Catastro, ya que es ese el aspecto clave junto al valor catastral que multiplicados por los parámetros asignados dan como resultado el impuesto de bienes inmuebles (IBI).

Superficie x valor catastral x parámetros = Impuesto

Así ya empezamos todos a intuir que el aspecto geométrico verdaderamente importante de la cartografía catastral es la superficie, y no la situación de los límites georreferenciados que encuadran a la misma.

La cartografía catastral es por definición un elemento continuo, es decir, el parcelario se conforma de forma que aparece todo el territorio parcelado. Es importante mencionar que ese parcelario sólo comprende los bienes inmuebles (parcelas y construcciones) que están sujetos al impuesto, y aquellos que no lo están básicamente como las vías de transporte, ríos, caminos, etc; a los que se les denomina a menudo como descuentos topográficos y en otros casos como BICE (Bienes Inmuebles de Características Espaciales).

Por tanto, las superficies de cada parcela conforman un puzzle que puede resultar muy difícil o complicado de alterar por la afección que tienen para con los colindantes. Esta complicación hace que normalmente en Catastro sean muy reacios a modificar límites de parcelas.

 

Pues bien, hace 10 meses realicé un trabajo a un cliente donde la finalidad del mismo era producir el plano que delimitaba una propiedad y su colindante las cuales estaban mal delimitadas en catastro. Este cliente es alemán, y todavía recuerdo como le tuve que explicar las diferencias entre el Catastro Español y el Alemán…

Una vez realizado el plano y la conformidad de colindantes, el cliente hizo la gestión de subsanación, y hace escasos días ha recibido la conformidad del cambio propuesto…pero….siempre hay un pero.

Aparentemente se ha conseguido lo que se buscaba, pero si comprobamos los datos vemos que no.

Este era el estado catastral antes de la propuesta de subsanación (línea azul limites catastrales en 2014)

plano0

Este es levantamiento y linderos con sus superficies entregados en Catastro, que ya contemplan la rectificación propuesta, de acuerdo a lindes tomadas en campo, con conformidad del colindante y de acuerdo con los títulos de propiedad (líneas amarillas límites de la delimitación sobre terreno de acuerdo con títulos de propiedad).

plano1

Y este es el resultado, tras diez meses, de la alteración catastral (línea magenta límites catastrales en 2015)

plano2

El primer comentario a reseñar es que Catastro sigue manteniendo las dos parcelas (de 542 m2 cada una) a pesar de que sólo existe una, pero eso es admisible porque registralmente existen dos fincas, por tanto CORRECTO

El segundo comentario es que teniendo en cuenta la premisa anterior, la suma de las superficies de las dos parcelas catastrales coincide con la parcela total (en mi plano), por tanto CORRECTO

El tercer comentario es que como los límites norte y oeste (arriba e izquierda) no se ha aportado la conformidad de los colindantes no los han modificado, por tanto CORRECTO

plano3

Pero debido a ese pequeño detalle, han decidido (en Catastro) bajo su propio criterio “redefinir” la línea límite entre ambas propiedades (parcela de 1084 m2 y 782 m2), que SÍ tenía la conformidad de linderos, para que la superficie propuesta y resultante sea la misma. Y como puede observarse han girado ese lindero.

Y aquí es donde está la prueba sobre la finalidad de Catastro. No es su función definir la delimitación de las propiedades, aun cuando los propietarios declaran la geometría de las mismas, lo único que interesa en Catastro son las titularidades y las superficies, todo ello basado en el derecho de superficie que tan eficientemente aplican para la justicia fiscal en la imposición del tributo local, más conocido como Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)

Si a esto añadimos la última iniciativa de la Dirección General del Catastro sobre añadir a su cartografía una etiqueta que muestra la correspondencia de la finca registral con la parcela catastral, podemos todos intuir como la polémica puede estar servida.

Catastro registral

Esto hace que me venga a la cabeza aquello de “mezclar peras con manzanas”

peras y manzanas

Las Peras:

El registro de la propiedad y el notariado, velando y aportando seguridad al derecho sobre las cosas.

Las Manzanas:

El Catastro definiendo las cosas que deberán tributar sin importar la localización de la delimitación de estas cosas sino su superficie.

El resto del mundo:

Seguimos sin que nadie se haga cargo de prevenir situaciones de disputas como la que sufrí hace un par de días, cuando al visitar un terreno para evaluar cómo proceder en un caso de disputa sobre linderos, el vecino contrario se acercó disparando un arma al aire y vociferando que nos alejemos de ese vallado que nos pega un tiro, y argumentando “que su escritura y el catastro le da la razón sobre ese lindero

Un belén navideño entre dos términos

24 de diciembre de 2014 Deja un comentario


En esta época tan entrañable, me crucé hace unos días con un belén en la barriada de Cortes

belen

Por ahora, he indicado donde está ubicado el belén, pero no he concretado exactamente su localización, porque como puede entreverse del título, no está nada claro si está en el término municipal de Benahavís o en el de Estepona
Incluso hoy, una noticia en prensa se ha podido saber que:

“Vecinos de la barriada esteponera de Cortes denunciaron ayer que una decena de sus viviendas constan como registradas en el término municipal de Benahavís”

Y claro, culpan al Catastro 🙂

catastro

He tenido acceso a información geográfica de diferentes épocas, y no tengo claro sobre que término municipal está enclavada esta barriada. Las competencias de delimitación de los términos municipales recaen sobre las comunidades autónomas, en este caso Andalucía, y en la cartografía oficial de ésta suele reflejarse la delimitación entre términos:

 MTAMapa Topográfico Andalucía – La mayor parte de la barriada de Cortes está en Estepona

MTN_1917

 Mapa Instituto Geográfico Nacional de 1917

MNT_1954Mapa Instituto Geográfico Nacional de 1954

 

pero una cosa sí tengo clara y no es otra que la falta de rigor y determinación  de los límites, ya sean de propiedad privada, pública o sencillamente de separación entre municipios, siempre perjudica a los mismos.

En este caso, esa indeterminación hace que aunque los impuestos se giren en un municipio (IBI) parece ser que los servicios municipales no se acometen como estos vecinos querrían.

Quiero aprovechar para felicitar estas fiestas a todos los lectores de Historias de un Geómetra y desear un Feliz Año nuevo 🙂

Snowman

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Desde una parcela hasta un país, los límites son una fuente de conflictos

12 de septiembre de 2014 Deja un comentario

Artículo publicado en el Correo de Andalucía, el 8 septiembre 2014

No paran de sucederse noticias sobre el salto de la valla, de Melilla, por inmigrantes indocumentados.

Este fin de semana, el portavoz de la Unión Federal de la Policía, Serafín Giraldo,declaraba ante las cámaras de la SextaNoticias que ni siquiera las autoridades parecen estar de acuerdo en donde está la línea que marca territorio español y territorio marroquí:

“La Policía Nacional y la Guardia Civil están allí sin saber dónde empieza y dónde termina el territorio español y debería aclararse esta situación con protocolos”.

Así también podemos recordar los episodios de tensión en las aguas del estrecho de Gibraltar cuando bloques de hormigón fueron arrojados al mar en una zona demandada como propia tanto por España como por Gibraltar.

Este problema de gran alarma social por la visibilidad que tiene en las noticias día sí, día también, tiene mucho en común con aquel famoso incidente conocido como la “Matanza de Puerto Hurraco”, donde la indeterminación de las lindes entre las tierras de los protagonistas fue el origen de los hechos acontecidos en este capítulo de la España negra.

Genéricamente la determinación de los límites territoriales es un asunto a resolver entre los interesados, en este caso los países limítrofes, sujetos a determinados acuerdos bilaterales.

En cuanto a los límites entre propiedades privadas, el problema radica desde su génesis, ya que aun determinando esos límites de forma pacífica y consensuada o incluso habiendo sido determinada por sentencia judicial, no existe en España ningún organismo que de forma vele por la salvaguarda de esa definición de la delimitación de modo que ahorre problemas a futuros propietarios.

El lector puede estar pensando en este momento en el Catastro, ya que en él se representan sobre mapas los límites de las parcelas.

El Catastro es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas; que contiene la descripción de los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales, cuya inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita, características que lo diferencian del Registro de la propiedad.

El Registro de la Propiedad, que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles, así como de determinadas resoluciones judiciales que afectan a la capacidad de las personas.

Además de estos dos “registros”, tenemos a los Notarios que fundamentalmente realizan tareas, de función pública, entre otras muchas, al autorizar las transferencias de la propiedad entre personas físicas o jurídicas, mediante las escrituras.

Entonces, tenemos un archivo (registro de la propiedad) donde se registran las escrituras (notarios) que describen los derechos sobre las “cosas” (parcelas, fincas, casas, garajes).

Lo curioso de todo esto es que la descripción de los bienes para estas entidades públicas, sobre los cuales recaen los derechos escritos (escritura) e inscritos (registro de la propiedad), hasta ahora no necesitaban precisión. Entendiendo por precisión la identificación inequívoca métrica y geográfica de la delimitación de dicho bien.

Ahí tenemos el principal problema, la delimitación del bien inmueble.

Pero si hablamos de la delimitación de bienes de naturaleza pública, más conocidos como bienes de dominio público, como las zonas marítimo-terrestre, vías pecuarias, carreteras, presas, ríos, montes, ferrocarriles, la cosa cambia algo ya que la ley habilita al organismo público a delimitar su bien de modo unilateral, es decir, por donde estime conveniente. Así tenemos numerosísimos casos de problemas por la delimitación de la zona marítima terrestre y las viviendas construidas a pie de playa, o las que se encuentran construidas junto a riberas de ríos.

Tampoco en este caso las delimitaciones realizadas quedan archivadas y a disposición del público en una única entidad, sino que por el contrario cada administración actuante, almacena en sus registros los documentos que sirvieron para el proceso administrativo de deslinde.

Otro de los conflictos referidos a la delimitación del territorio es el que atañe a los límites que determinan los términos municipales. Por un lado tenemos los tradicionales intereses urbanísticos y económicos que promueven los cambios de la delimitación del territorio municipal en base a acuerdos entre ayuntamientos colindantes, normalmente del mismo color político, y por otro lado tenemos a los municipios que definen de forma unilateral esos límites en sus planes de ordenación urbanísticos que luego colisionan con los municipios limítrofes creando conflictos competenciales en la clasificación del suelo.

Todos estos conflictos pueden tener solución judicial, mayoritariamente larga, tediosa, a veces incierta y sobre todo costosa con un principal perjudicado, el ciudadano, y también perjudicada una administración de justicia saturada de litigios. Por ello ya existen agrupaciones de profesionales que abogan por un diseño que redirija este sistema con claro enfoque litigioso a otro que fomente la prevención.

El próximo mes de octubre se celebrará una conferencia, donde se abordarán todos estos temas desde una perspectiva internacional contando con todos los agentes intervinientes en la definición de la delimitación territorial, con el título “Estableciendo los hitos para una mejor protección de la propiedad inmobiliaria”.

Límites territoriales que afectan a la seguridad nacional, límites públicos que afectan al patrimonio común y límites privados que afectan a las propiedades de los ciudadanos, merecen tener el máximo nivel de protección.

Autor: Pedro J. Ortiz Toro

Presidente de la Asociación Española de Geómetras Expertos

Vicepresidente del Consejo Europeo de Geómetras

El Estado Español no garantiza la delimitación de las propiedades privadas

27 de enero de 2013 Deja un comentario

Articulo ABC 25-01-2013

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