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Función preventiva y pericial del técnico en propiedad inmobiliaria

17 de diciembre de 2015 Deja un comentario

Dentro de la I Jornadas Técnicas del Máster en Valoración, Catastro y Sistemas de Información Territorial UMH (Curso 2015‐2016) tuve la oportunidad de presentar una ponencia sobre la Función preventiva y pericial del técnico en propiedad inmobiliaria.

La estructura de contenidos de la ponencia ha sido dividida para acceder a los temas de forma directa en la grabación.

Presentación de la ponencia

¿Qué es la propiedad? ¿Qué es la Propiedad Inmobiliaria?

Mercado Inmobiliario. ¿Cuáles son los Operadores?

¿Cuáles son los técnicos en propiedad inmobiliaria?

En Europa ¿Quién es el Surveyor?

Nueva reforma de LH, TRLC y LJV

Resoluciones DGC – DGRN. La Base Gráfica Alternativa

Georreferenciación vs Captura, delimitación y representación geoespacial del bien inmueble

Actuaciones en función preventiva

Actuaciones en función pericial

El Técnico en Propiedad Inmobiliaria

 

 

Diapositiva20

 

 

 

 

 

Desde una parcela hasta un país, los límites son una fuente de conflictos

12 de septiembre de 2014 Deja un comentario

Artículo publicado en el Correo de Andalucía, el 8 septiembre 2014

No paran de sucederse noticias sobre el salto de la valla, de Melilla, por inmigrantes indocumentados.

Este fin de semana, el portavoz de la Unión Federal de la Policía, Serafín Giraldo,declaraba ante las cámaras de la SextaNoticias que ni siquiera las autoridades parecen estar de acuerdo en donde está la línea que marca territorio español y territorio marroquí:

“La Policía Nacional y la Guardia Civil están allí sin saber dónde empieza y dónde termina el territorio español y debería aclararse esta situación con protocolos”.

Así también podemos recordar los episodios de tensión en las aguas del estrecho de Gibraltar cuando bloques de hormigón fueron arrojados al mar en una zona demandada como propia tanto por España como por Gibraltar.

Este problema de gran alarma social por la visibilidad que tiene en las noticias día sí, día también, tiene mucho en común con aquel famoso incidente conocido como la “Matanza de Puerto Hurraco”, donde la indeterminación de las lindes entre las tierras de los protagonistas fue el origen de los hechos acontecidos en este capítulo de la España negra.

Genéricamente la determinación de los límites territoriales es un asunto a resolver entre los interesados, en este caso los países limítrofes, sujetos a determinados acuerdos bilaterales.

En cuanto a los límites entre propiedades privadas, el problema radica desde su génesis, ya que aun determinando esos límites de forma pacífica y consensuada o incluso habiendo sido determinada por sentencia judicial, no existe en España ningún organismo que de forma vele por la salvaguarda de esa definición de la delimitación de modo que ahorre problemas a futuros propietarios.

El lector puede estar pensando en este momento en el Catastro, ya que en él se representan sobre mapas los límites de las parcelas.

El Catastro es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas; que contiene la descripción de los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales, cuya inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita, características que lo diferencian del Registro de la propiedad.

El Registro de la Propiedad, que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles, así como de determinadas resoluciones judiciales que afectan a la capacidad de las personas.

Además de estos dos “registros”, tenemos a los Notarios que fundamentalmente realizan tareas, de función pública, entre otras muchas, al autorizar las transferencias de la propiedad entre personas físicas o jurídicas, mediante las escrituras.

Entonces, tenemos un archivo (registro de la propiedad) donde se registran las escrituras (notarios) que describen los derechos sobre las “cosas” (parcelas, fincas, casas, garajes).

Lo curioso de todo esto es que la descripción de los bienes para estas entidades públicas, sobre los cuales recaen los derechos escritos (escritura) e inscritos (registro de la propiedad), hasta ahora no necesitaban precisión. Entendiendo por precisión la identificación inequívoca métrica y geográfica de la delimitación de dicho bien.

Ahí tenemos el principal problema, la delimitación del bien inmueble.

Pero si hablamos de la delimitación de bienes de naturaleza pública, más conocidos como bienes de dominio público, como las zonas marítimo-terrestre, vías pecuarias, carreteras, presas, ríos, montes, ferrocarriles, la cosa cambia algo ya que la ley habilita al organismo público a delimitar su bien de modo unilateral, es decir, por donde estime conveniente. Así tenemos numerosísimos casos de problemas por la delimitación de la zona marítima terrestre y las viviendas construidas a pie de playa, o las que se encuentran construidas junto a riberas de ríos.

Tampoco en este caso las delimitaciones realizadas quedan archivadas y a disposición del público en una única entidad, sino que por el contrario cada administración actuante, almacena en sus registros los documentos que sirvieron para el proceso administrativo de deslinde.

Otro de los conflictos referidos a la delimitación del territorio es el que atañe a los límites que determinan los términos municipales. Por un lado tenemos los tradicionales intereses urbanísticos y económicos que promueven los cambios de la delimitación del territorio municipal en base a acuerdos entre ayuntamientos colindantes, normalmente del mismo color político, y por otro lado tenemos a los municipios que definen de forma unilateral esos límites en sus planes de ordenación urbanísticos que luego colisionan con los municipios limítrofes creando conflictos competenciales en la clasificación del suelo.

Todos estos conflictos pueden tener solución judicial, mayoritariamente larga, tediosa, a veces incierta y sobre todo costosa con un principal perjudicado, el ciudadano, y también perjudicada una administración de justicia saturada de litigios. Por ello ya existen agrupaciones de profesionales que abogan por un diseño que redirija este sistema con claro enfoque litigioso a otro que fomente la prevención.

El próximo mes de octubre se celebrará una conferencia, donde se abordarán todos estos temas desde una perspectiva internacional contando con todos los agentes intervinientes en la definición de la delimitación territorial, con el título “Estableciendo los hitos para una mejor protección de la propiedad inmobiliaria”.

Límites territoriales que afectan a la seguridad nacional, límites públicos que afectan al patrimonio común y límites privados que afectan a las propiedades de los ciudadanos, merecen tener el máximo nivel de protección.

Autor: Pedro J. Ortiz Toro

Presidente de la Asociación Española de Geómetras Expertos

Vicepresidente del Consejo Europeo de Geómetras

La Teoría del Caos

25 de julio de 2014 Deja un comentario

¿Por qué se me ocurrió llamar a esta entrada “la teoría del caos”?

Según Wikipedia,

Teoría del caos es la denominación popular de la rama de las matemáticas, la física y otras ciencias que tratan ciertos tipos de sistemas dinámicos muy sensibles a las variaciones en las condiciones iniciales. Pequeñas variaciones en dichas condiciones iniciales pueden implicar grandes diferencias en el comportamiento futuro, imposibilitando la predicción a largo plazo. Esto sucede aunque estos sistemas son en rigor determinísticos, es decir; su comportamiento puede ser completamente determinado conociendo sus condiciones iniciales.

Podría ser, perfectamente, el título de una película. Más concretamente de serie B, si añadimos la palabra “Inmobiliario”.

Así pues, tendríamos la película “La Teoría del Caos Inmobiliario” con los siguientes protagonistas:

El Promotor, El Tasador, El Catastro, El Registro de la Propiedad, El Ayuntamiento y  por último como estrella invitada, ya que suele ser el que aparece poco o casi nada en la trama, el Geómetra.

La historia comienza con el Promotor comprando unos terrenos urbanizables, desarrollándolos mediante los instrumentos urbanísticos adecuados, hasta conseguir terrenos urbanos. A continuación esos terrenos urbanos perfectamente definidos y descritos en el proyecto de Reparcelación y aprobados por el Ayuntamiento, acceden al Registro de la Propiedad. Esto sucede en 2003-2004

Entra en escena el Catastro, donde en diferentes épocas procede con las altas, en su registro administrativo, de las parcelas resultantes. Como veremos más adelante, estas parcelas sufren unos cambios de comportamiento impredecibles a priori, de ahí la teoría del caos.

Estos cambios han venido ocurriendo en las llamadas revisiones catastrales. Éstas básicamente se realizan para actualizar los valores catastrales que luego repercuten en los impuestos municipales, pero también sirven para hacer correcciones a las configuraciones geométricas de las parcelas actuando de oficio, normalmente por iniciativa y con datos facilitados por los Ayuntamientos.

Noticia de julio 2013 “El catastro revisa la superficie de miles de viviendas para aumentar la recaudación

A pesar de que cuando se dan de alta en Catastro las parcelas se registran los títulos de propiedad donde, entre otros, se describe la superficie, en las sucesivas revisiones catastrales, parece que esto no es tomando en cuenta y ocurre como en este caso.

Varios años después de estos acontecimientos, o sea, la actualidad, entra en escena el Tasador Inmobiliario, que bajo petición del Promotor se le encarga tasar (valorar) las parcelas urbanas para establecer su precio y promover su venta ante compradores interesados en la adquisición de estas parcelas.

Ahora toca decir que estas parcelas están emplazadas en una zona de lujo

Quiero puntualizar que no se pretendía tasar las parcelas con finalidad hipotecaria, es decir, para obtener un crédito hipotecario, sino para establecer su valor de mercado para vender.

El tasador, en su valoración, aplica la famosa Orden ECO/805/2003 aun cuando ésta se suele utilizar cuando la finalidad es sólo hipotecaria.

Pues bien, resulta que en la famosa orden ECO se dice…

“ TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES

CAPÍTULO I. ÁMBITO, PRINCIPIOS Y DEFINICIONES

…… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… ……

Artículo 5. Superficie utilizable o computable.

  1. Para calcular el valor de un terreno o de una finca rústica se utilizará como superficie la comprobada por el tasador. Cuando dicha comprobación no sea viable se utilizará la menor entre la superficie registral y la catastral.

Sin perjuicio de lo señalado en el párrafo anterior, se podrá utilizar la mayor entre la superficie registral y la catastral siempre que, una vez hechas las estimaciones oportunas, se justifique expresa y razonadamente de una manera destacada.”

 

Y claro, el Tasador no sólo no comprobó la superficie de las parcelas sino que aplicó escrupulosamente lo indicado en la orden ECO, usando la menor de las superficies, entre la catastral y la registral, para calcular el valor de las mismas.

El problema surge cuando una de las parcelas, tiene casi un 20% menos de superficie en catastro (2.536 m2) que en el registro de la propiedad (3.000 m2), y como podemos imaginar el valor calculado es proporcional.

Además de esto se da la circunstancia de que la superficie mínima permitida por el planeamiento en esa zona es de 3.000 m2, sin embargo la superficie catastral de la parcela es 2.536 m2, por tanto al valorar ese terreno con esa superficie está obviando que en realidad el valor de ese suelo es muy próximo a cero ya que quedaría fuera de ordenación y como la valoración se hace de acuerdo a la edificabilidad asociada a dicho terreno, ésta sería nula.

Entonces es cuando entra en acción el último protagonista, el Geómetra.

Cuando se encuentra todo este escenario, lo primero que plantea es realizar comprobaciones y tratar de arrojar algo de luz sobre el problema.

Tras realizar levantamientos y mediciones, analizar documentación legal y urbanísticas, se vislumbran los siguientes aspectos temporales

En el año 2004 (finales) según imagen disponible en google Earth, el viario ya estaba construido

imagen GE 2004

 

 

 

Situación hasta septiembre 2007

fb2007

 

 

 

Situación hasta diciembre 2009

fb2009

 

Situación en la actualidad

fb2014

Los datos en los “tres frentes” o fuentes de información queda como sigue:

cuadro superficies

La columna del centro refleja la realidad materializada sobre terreno, previo deslinde autorizado por la autoridad municipal al aprobar el proyecto de urbanización (viario) y el proyecto de reparcelación (hitos).

Se puede apreciar cómo incluso aparecen discrepancias entre la realidad y lo inscrito en el registro, pero se podría decir que son diferencias importantes pero asumibles, y que personalmente achacaría a la inexactitud de la ejecución del viario de proyecto.

La “evolución” geométrica que ha tenido catastro con estas parcelas parece indicar lo que ya todos vislumbrábamos sobre la fiabilidad del dato geométrico catastral. El tasador debería haberlo tenido en cuenta, pero imagino que su deformación profesional le hizo actuar como un autómata en lugar de como un técnico competente.

El perjuicio causado por esta caótica situación es más que evidente. Obvia decir que la operación, el negocio inmobiliario, ha fracasado y la seguridad jurídica, que aporta la inscripción de  derechos en el registro de la propiedad, ha sido pisoteada por el escaso control de Catastro en las alteraciones geométricas, que como daño colateral algunos “técnicos” mal utilizan.

Los derechos sobre esos bienes siguen intactos. Pero nos encontramos que además de producir un perjuicio al tráfico inmobiliario, el dato catastral provoca una merma de ingresos al ayuntamiento por el defecto de superficie que no son tenidos en cuenta al calcular el IBI.

Como conclusión solo queda decir que el caos que se puede producir con un sistema a priori bien engranado puede suponer un beneficio o un  perjuicio según a quien le toque. En todas las películas hay víctimas, en el caso de las series B incluso pueden parecer cómicas, pero la principal víctima de esta “road movie”, el tráfico inmobiliario, no creo que tenga muchas dotes cómicas sobre todo en los tiempos que corren.

 

Ahora me pregunto…¿a quién o qué beneficia la teoría del caos inmobiliario?

¿y el impacto de todo lo expuesto con  el Proyecto de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro?

El Acta de notoriedad “innotorio”

22 de julio de 2014 1 comentario

Uno de los instrumentos que suelen realizar los notarios, es el acta notarial. De entre este tipo de instrumentos hay uno que habitualmente se utiliza para las inmatriculaciones (primer registro) de fincas en el registro de la Propiedad: El acta de notoriedad

Aun siendo lego en la materia del derecho notarial, creo que este acta es un actor muy importante y a veces único para solventar los problemas de la falta de títulos previos con el objeto de inmatricular.

Los protocolos que sigue este acta aseguran su publicidad y permite la oponibilidad de posibles afectados por el hecho notorio.

Pero bajo mi punto de vista tiene un defecto, más bien diría que una falta de desarrollo protocolario, en cuanto a la “flexible” permisividad en la definición del bien sobre el cual recae el hecho notorio.

Así ocurre también en las escrituras, pero como éstas se fundamentan en las precedentes supone el eterno arrastre de indefinición que sólo puede ser arreglado con la rectificación de las mismas, algo que se complica cuando esa escritura pretende acceder al registro de la propiedad para modificar un asiento.

A menudo queda manifiestamente notorio la indefinición del bien que es objeto, un terreno por ejemplo, lo cual no deja de ser una paradoja en sí.

El caso que me llamó la atención es el siguiente Acta de notoriedad para inmatriculación en el Registro de la Propiedad

 

Yo, SUSANA MARTÍNEZ SERRANO, Notario del Ilustre Colegio de Cataluña, con residencia en Santa Margarida i els Monjos y despacho profesional en la Avenida Catalunya, número 98-100, bajos 1ª, HAGO CONSTAR:

Que ante mí, a instancia de Don Francisco Gustems Gumá se está tramitando Acta de Notoriedad para la inmatriculación en el Registro de la Propiedad de la siguiente finca:

  1. – PARCELA DE TERRENO en Mediona y su Calle Molí, número diecinueve, con una superficie de ochenta y un metros y veinte decímetros cuadrados. Linda: frente, calle de situación; derecha entrando, María Rosa Alemany Gumá; izquierda, otra de Francisco Gustems Gumá; y fondo, calle.

REFERENCIA CATASTRAL: Forma parte de la 4425605CF8942N0001QP.

TITULO: Pertenecía a su padre Don Jaime Gustems Romeu por compra, hace más de cuarenta años, sin que se acredite documentalmente dicha circunstancia, de lo que advierto, habiéndola adquirido el requirente en virtud de escritura de adición de herencia, en escritura otorgada ante mí, la Notario, el día 17 de octubre de 2.013 y con el número 1.156 de protocolo.

Durante el plazo de veinte días a constar desde el siguiente al de esta notificación, podrá comparecer ante mí, la Notario, en horario de despacho, cualquier interesado para exponer y justificar sus derechos.

Santa Margarida i els Monjos, 16 de junio de 2014 La notaria, Susana Martínez Serrano

Lo primero que llama la atención es que se indica que “forma parte de la Ref. Catastral…”, y lo primero que me pregunto es, ¿Cómo puede ser “parte de” si la legislación obliga que exista plena coincidencia entre la certificación catastral y la descripción de la finca objeto de inmatriculación?

“…de acuerdo con los arts. 53 de la Ley 13/96 y 298 RH que exigen para la inmatriculación de fincas certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en el título…”

 

Después, como soy un curioso, viajo hasta la finca en cuestión, vía referencia catastral en la sede electrónica del Catastro, y veo que se trata de una vivienda.

catastro1

Sin embargo se describe en el acta de notoriedad como “URBANA.- PARCELA DE TERRENO”.

Yendo más allá, puede observarse que la superficie descrita no coincide con ninguno de los aparcamientos sitos en los extremos de esta parcela catastral.

catastro2

Entonces, ¿dónde está esa parcela urbana que se pretende inmatricular?



Ortofoto

¿Cómo podría cualquier interesado acudir a esa notaría para exponer y justificar sus derechos?

Lo más probable es que esa parcela urbana esté muy clara para los promotores de la inmatriculación, incluso los vecinos también lo tendrán muy claro que pertenece a esta familia, pero el gran valor añadido de otorgamiento de seguridad jurídica que supone la publicidad en edictos, ayuntamiento, prensa local, internet, queda inutilizado por la indefinición del bien por no haberse realizada una delimitación precisa del mismo. Habiendo para ello herramientas sencillas de usar en pleno siglo 21.

Invasión de “Finca” con papeles

11 de junio de 2014 Deja un comentario

Todos los que nos dedicamos a este apasionante mundo de la delimitación de la propiedad desde la perspectiva  pericial, hemos oído en varias ocasiones este término, “invasión”, que por otro lado es bastante agresivo en su concepto.

A mí personalmente no me gusta usarlo, ya que creo que más adecuado su uso en el ámbito de conflicto armado, si bien es cierto que a veces poner un pie en propiedad ajena desemboca en una verdadera contienda armada.

El caso que me ha llamado la atención hoy mismo ha sido una noticia aparecida en prensa sobre la denuncia de unos particulares contra un ayuntamiento y una promotora. Básicamente los denunciantes reclaman parte de su propiedad que supuestamente fue incluida en una unidad de ejecución que desarrollaba un parque industrial.

Lo curioso del caso es que se enteran años después, por culpa del recibo de IBI que ha recibido con la modificación de uso y superficie de su propiedad.

 

Consulta Catastral actual Datos históricos de información catastral

catastro
captura historico catastro

detalle

 

La cuestión es que parece que han integrado parte de la propiedad de estos señores en el proyecto de compensación, y ellos sin saberlo. Todo indica que la estructura de la propiedad no se ha realizado correctamente y se ha utilizado, una vez más, la inexistente regulación o norma sobre la delimitación de la propiedad inmobiliaria.

 

La demanda presentada el pasado dos de mayo en el juzgado de primera instancia de Roquetas de Mar indica que los técnicos del Ayuntamiento “no cumplieron” con su obligación de comprobar que las fincas incluidas en el proyecto de compensación no invadían propiedades colindantes. La finca de la que son propietarios contaba con una superficie de 3.712 metros cuadrados hasta 2006, tal y como estipula la gerencia territorial del catastro a 13 de junio de ese año. Desde esa fecha, y sin conocimiento de los afectados, se produjeron modificaciones que afectaron a la superficie de la misma y que les atribuían 2.589 metros cuadrados, es decir, 1.123 metros menos de los que en realidad poseen.

 

En el proyecto de compensación presentado por la promotora se incluyó, sin conocimiento de sus dueños, la parcela 44 del catastro, propiedad de estos agricultores. El despojo se realizó sobre el papel, sin que la promotora llegara a tomar posesión de la finca en ningún momento. General de Galerías Comerciales constituyó una “finca nueva” cuya creación invade íntegramente la de los Bogas para construir el Parque Comercial.

 

La demanda detalla que en el proyecto de compensación de la unidad de ejecución de estos sectores se introducen errores en la determinación de las superficies de algunas parcelas. El resultado, tras la compensación, ha sido “incrementar de manera ficticia la superficie de las fincas resultantes”. Hay 7.535 metros cuadrados que no existen en realidad y que “han servido de excusa para tomar la finca” de los hermanos Bogas, así como “otras colindantes” que no son objeto de la demanda presentada por estos agricultores. “La finca resultante es artificial, pues solo puede existir invadiendo propiedades colindantes. Es una invención burocrática porque físicamente no hay nada. La han invadido con papeles”, señala el afectado

Me viene a la cabeza un artículo publicado hace un mes, titulado Documentos amañados que acceden al Registro de la Propiedad donde se puede ver lo relativamente fácil que resulta introducir títulos de propiedad en el registro de la propiedad, y que decir ya en el catastro, que tiene consecuencias como las del caso expuesto en esta entrada.

Ya ni hace falta ocupar un terreno para apropiarse de él, aunque la usucapión lo permitiría lograr este fin tras unos años, sino que podemos invadir terrenos mediante papeles. Toda la maquinaria burocrática que debería controlar estos procesos parece impotente a evitar que ocurran estos casos.

Este es quizás el más importante talón de Aquiles de nuestro sistema jurídico preventivo, que no acaba de funcionar, cuando es la propia administración la que no regula y por tanto lleva a cabo el control sobre la propiedad privada que se transforma desde suelo no urbano a urbano. 

 

Dudas sobre la identidad de la Finca… Ser o no ser

3 de junio de 2014 Deja un comentario

Es muy común leer en la ley hipotecaria, norma que regula el acceso de los documentos al registro de la propiedad, esa frase de “…salvo que el registrador albergue dudas de la identidad de la finca…”.

No hay nada más elocuente que una resolución de la Dirección General de los Registros y Notariado para conocer lo surrealista que puede llegar a ser la descoordinación existente entre los órganos garantes de la seguridad jurídica preventiva, como a priori son Notarios, Registros de la Propiedad y Catastro.

Precisamente el nuevo, y polémico, Anteproyecto de Ley de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro, trata de subsanar esta falta de coordinación. Debo confesar que me gusta muy poco, coordinar, en este contexto.

Todos los argumentos de los agentes implicados en la seguridad jurídica preventiva van en la línea de la función diferenciadora de cada uno de ellos y de la utilidad de mostrar, coordinada o no, las diferentes realidades que refleja la propiedad inmobiliaria.

El caso que vamos a ver a continuación, extraído de una de las últimas resoluciones de DGRN, describe una situación que parece no se da pero que está ahí esperando a que nos pase a nosotros. Es como el colesterol, no sabemos que está ahí hasta que nos da un “achuchón”.

Leer más…

El cuento de Caperucita Verde y el Lobo Féroz

27 de enero de 2014 Deja un comentario
Introducción: La lectura de este artículo, sobre la inscripción de los planeamientos urbanísticos (sic), me ayudó a recordar el cuento que paso a contar

Erase una vez una niña, llamada Caperucita Verde, que tuvo la mala suerte de encontrarse con un Lobo y acabó engullida por éste… bueno hasta aquí el cuento, ahora la historia verdadera 🙂

Caperucita verde, es una zona verde que estaba pacíficamente materializada sobre un suelo urbano y por donde discurría (y discurre todavía hoy, una línea aérea de Alta tensión). Del Lobo hablaremos más adelante. Leer más…