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(IN) Seguridad jurídica para la propiedad inmobiliaria

30 de mayo de 2015 1 comentario

Tras leer el magnífico artículo escrito en el diario El Mundo, por Beatriz Corredor y Alfredo Millá, me he decidido a escribir éste como complemento a aquél, sobre todo porque creo que la problemática existente no sólo afecta al mercado de viviendas sino a todo el ámbito de la propiedad inmobiliaria.

FONDO TERRITORIO

A pesar de opiniones críticas con la reforma de la ley hipotecaria y de la ley del catastro, recientemente aprobada, ésta no resuelve la desprotección del consumidor, que confiando en las instituciones como el Catastro, Registro de la Propiedad, Notarías y Administraciones locales, ven como al adquirir bienes inmuebles, a pesar de seguir escrupulosamente todos los procesos administrativos, burocráticos e impositivos, no tiene la máxima protección sobre sus propiedades.

 

Ninguna de estas instituciones vela por la correcta e inequívoca definición del bien inmueble, ni en su delimitación, ni en su superficie, ni en las cargas o afecciones que pudieran tener ocultas.

 

El consumidor se ve perdido en la descoordinación de estas instituciones donde ninguna de ellas se responsabiliza de los defectos que ocasionan la incertidumbre sobre el bien inmueble.

 

Es común que el ciudadano que adquiere un bien inmueble piense que tiene toda la protección sobre el mismo al haber superado todos esos trámites ante entidades públicas. Y solo cuando se aparece le problema, es cuando otra administración, justicia, debe tratar de resolver el problema, muy a menudo tarde, de forma costosa y que finalmente no pueda resolver.

 

Esta problemática no sólo afecta al consumidor de forma particular, sino también a la economía del país de forma general, con un dramático aumento de procedimientos judiciales entre particulares y entre particulares con la administración. Sumado a esto el componente social vinculado a casos de crímenes por disputas sobre los linderos.

 

Los inversores, especialmente los inversores extranjeros, son también los damnificados por esta situación sobre todo si tenemos en cuenta que en la mayor parte de países de nuestro entorno, las instituciones sí tiene una coordinación que gestionada por agentes específicos hacen confiable el sistema a los consumidores.
En lo que respecta a los bienes inmuebles sin construir, producto muy demandado dada la recuperación económica que se está produciendo, existe un defecto de partida al inicio del negocio inmobiliario, no es otro que la definición inequívoca del bien, la definición geométrica y georreferenciada,

“Como, Cuanto y Dónde”

 

Es importante que el consumidor sepa que el Catastro no delimita las propiedades en su cartografía, sino que es una aproximación, a veces cercana y otras muchas muy alejadas, de los límites legales de propiedad. Así mismo, la definición de los límites de propiedad en los documentos urbanísticos tampoco tiene validez legal.

 

Por tanto cuando se interactúa con el primer agente del proceso de actividad inmobiliaria, el Notario, la descripción del bien se arrastra del título existente, cuando se da un cambio de titularidad, o bien se incorpora la descripción del catastro, cuando se da la creación de la primera titularidad en el Registro de la Propiedad.

 

La génesis del problema radica en la generación del bien inmueble. Básicamente hay dos medios para que esto se produzca.

 

El primero de ellos es la inmatriculación que consiste en la primera inscripción en el registro de la propiedad que debe venir precedido por la creación de algún título de propiedad mediante algunos de los siguientes tres tipos, bien un instrumento autorizado por fedatario público, bien por una sentencia judicial o bien por un expediente administrativo.

 

El segundo medio para generar un bien inmueble es la alteración de uno ya existente mediante algunos de los siguientes procedimientos: división, segregación, parcelación, reparcelación, concentración parcelaria o expropiación.

 

Existe un tercer estadio en cuanto a la alteración de los bienes inmuebles que consiste en la provocada por la interactuación del dominio público con la propiedad privada en los deslindes administrativos, provocando una nueva definición de dichos bienes.

 

El caso más notorio es la aplicación de la nueva legislación de Costas, aunque sin desmerecer el impacto que tienen los últimos deslindes de dominio público hidráulico, monte público y vías pecuarias, que sin duda provocan gran alarma social, aún más cuando una vez realizados los deslindes, la obligatoriedad de inscripción de los mismos en el Registro de la Propiedad no se produce con la indefensión ocasionada al particular.

 

En todos estos procesos no existe la definición del agente que, con especial cualificación y grado de responsabilidad, acometa las tareas técnicas de generar la documentación específica que complemente a los otros agentes que sí están perfectamente definidos, en el ámbito jurídico y administrativo, como los Notarios, Registradores de la Propiedad y funcionarios de las corporaciones públicas.

 

Pero además de no existir el agente, y es aún más grave, tampoco existen los protocolos o procedimientos explícitos de la metodología a seguir en la definición geométrica y georreferenciada de los bienes inmuebles que luego serán contemplados jurídicamente por los agentes jurídicos.

 

Tradicionalmente estos agentes jurídicos han rehusado la inclusión de la definición geométrica y georreferenciada del bien inmueble en la generación de títulos alegando que ello ralentizaría el tráfico inmobiliario además de encarecerlo. Quizá en el siglo XIX, cuando la legislación jurídica de aplicación fue creada, podía ser cierta la ralentización y encarecimiento alegado, pero en pleno siglo XXI parece anacrónico realizar tal afirmación.

 

Al igual que se explica en el artículo referido, la aleatoriedad existente en el marco jurídico-administrativo provoca una incertidumbre en el inversor que no sólo afecta al mercado de viviendas sino también, y con un mayor impacto, al mercado de suelo tanto urbano, urbanizable como el no urbanizable.

 

No en vano, la problemática de las construcciones ilegales en suelo no urbanizable tiene un impacto muy negativo, sobre todo en la costa sur y oriental de España, donde los compradores de buena Fe, la gran mayoría extranjeros, están viendo como el sueño de su retiro desaparece de sus ojos tras invertir los ahorros de toda una vida.

IN

 

Yo también quiero sumarme a la iniciativa de crítica constructiva con el objetivo de impulsar propuestas de mejora, y ahí, nuestra aportación es la determinación de procedimientos y estándares que establezca de forma inequívoca la definición geométrica y georreferenciada del bien inmueble.

 

#PorUnSistemaEficienteSeguroCertero

 

 

La (des)Protección jurídica sobre la propiedad inmobiliaria

7 de febrero de 2015 Deja un comentario

No hace mucho tuve un par de conversaciones, más que interesantes, en twitter con expertos implicados y siempre dispuestos a debatir sobre nuestro “querido” sistema jurídico preventivo. En una de ellas hablábamos sobre como descubrir, antes de darse, la doble inmatriculación, y en la otra sobre #registro y #delimitación constitutivo en el Registro de la Propiedad

Bajo mi punto de vista hay una cierta, y no menos lícita y lógica, defensa del sistema vigente por parte de los agentes que interactúan en sus respectivos ámbitos. Así tenemos los notarios que no ven circunstancias que rebajen un ápice la seguridad que aportan los diferentes instrumentos que autorizan, los registradores y trabajadores de los registros, que de igual manera no ven riesgos sobre los asientos practicados, y finalmente los abogados que sustentan su labor profesional en una gran mayoría de su actividad en resolver problemas.

Como es la tónica de este blog, las historias de un geómetra reflejan mayormente experiencias reales en casos reales con personas reales que sufren estos problemas, causados por un sistema imperfecto que bajo mi punto de vista es más defectuoso de lo que la gran mayoría de sus usuarios percibe.

Pero en este caso voy a centrarme en una de las múltiples resoluciones de la Dirección General de los Registros y Notariado, concretamente sobre un caso de recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Coria a inscribir el testimonio de un auto de expediente de dominio para inmatriculación de fincas. Aunque se dan varios defectos, voy a centrarme en tres aspectos: Leer más…

La Teoría del Caos

25 de julio de 2014 Deja un comentario

¿Por qué se me ocurrió llamar a esta entrada “la teoría del caos”?

Según Wikipedia,

Teoría del caos es la denominación popular de la rama de las matemáticas, la física y otras ciencias que tratan ciertos tipos de sistemas dinámicos muy sensibles a las variaciones en las condiciones iniciales. Pequeñas variaciones en dichas condiciones iniciales pueden implicar grandes diferencias en el comportamiento futuro, imposibilitando la predicción a largo plazo. Esto sucede aunque estos sistemas son en rigor determinísticos, es decir; su comportamiento puede ser completamente determinado conociendo sus condiciones iniciales.

Podría ser, perfectamente, el título de una película. Más concretamente de serie B, si añadimos la palabra “Inmobiliario”.

Así pues, tendríamos la película “La Teoría del Caos Inmobiliario” con los siguientes protagonistas:

El Promotor, El Tasador, El Catastro, El Registro de la Propiedad, El Ayuntamiento y  por último como estrella invitada, ya que suele ser el que aparece poco o casi nada en la trama, el Geómetra.

La historia comienza con el Promotor comprando unos terrenos urbanizables, desarrollándolos mediante los instrumentos urbanísticos adecuados, hasta conseguir terrenos urbanos. A continuación esos terrenos urbanos perfectamente definidos y descritos en el proyecto de Reparcelación y aprobados por el Ayuntamiento, acceden al Registro de la Propiedad. Esto sucede en 2003-2004

Entra en escena el Catastro, donde en diferentes épocas procede con las altas, en su registro administrativo, de las parcelas resultantes. Como veremos más adelante, estas parcelas sufren unos cambios de comportamiento impredecibles a priori, de ahí la teoría del caos.

Estos cambios han venido ocurriendo en las llamadas revisiones catastrales. Éstas básicamente se realizan para actualizar los valores catastrales que luego repercuten en los impuestos municipales, pero también sirven para hacer correcciones a las configuraciones geométricas de las parcelas actuando de oficio, normalmente por iniciativa y con datos facilitados por los Ayuntamientos.

Noticia de julio 2013 “El catastro revisa la superficie de miles de viviendas para aumentar la recaudación

A pesar de que cuando se dan de alta en Catastro las parcelas se registran los títulos de propiedad donde, entre otros, se describe la superficie, en las sucesivas revisiones catastrales, parece que esto no es tomando en cuenta y ocurre como en este caso.

Varios años después de estos acontecimientos, o sea, la actualidad, entra en escena el Tasador Inmobiliario, que bajo petición del Promotor se le encarga tasar (valorar) las parcelas urbanas para establecer su precio y promover su venta ante compradores interesados en la adquisición de estas parcelas.

Ahora toca decir que estas parcelas están emplazadas en una zona de lujo

Quiero puntualizar que no se pretendía tasar las parcelas con finalidad hipotecaria, es decir, para obtener un crédito hipotecario, sino para establecer su valor de mercado para vender.

El tasador, en su valoración, aplica la famosa Orden ECO/805/2003 aun cuando ésta se suele utilizar cuando la finalidad es sólo hipotecaria.

Pues bien, resulta que en la famosa orden ECO se dice…

“ TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES

CAPÍTULO I. ÁMBITO, PRINCIPIOS Y DEFINICIONES

…… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… ……

Artículo 5. Superficie utilizable o computable.

  1. Para calcular el valor de un terreno o de una finca rústica se utilizará como superficie la comprobada por el tasador. Cuando dicha comprobación no sea viable se utilizará la menor entre la superficie registral y la catastral.

Sin perjuicio de lo señalado en el párrafo anterior, se podrá utilizar la mayor entre la superficie registral y la catastral siempre que, una vez hechas las estimaciones oportunas, se justifique expresa y razonadamente de una manera destacada.”

 

Y claro, el Tasador no sólo no comprobó la superficie de las parcelas sino que aplicó escrupulosamente lo indicado en la orden ECO, usando la menor de las superficies, entre la catastral y la registral, para calcular el valor de las mismas.

El problema surge cuando una de las parcelas, tiene casi un 20% menos de superficie en catastro (2.536 m2) que en el registro de la propiedad (3.000 m2), y como podemos imaginar el valor calculado es proporcional.

Además de esto se da la circunstancia de que la superficie mínima permitida por el planeamiento en esa zona es de 3.000 m2, sin embargo la superficie catastral de la parcela es 2.536 m2, por tanto al valorar ese terreno con esa superficie está obviando que en realidad el valor de ese suelo es muy próximo a cero ya que quedaría fuera de ordenación y como la valoración se hace de acuerdo a la edificabilidad asociada a dicho terreno, ésta sería nula.

Entonces es cuando entra en acción el último protagonista, el Geómetra.

Cuando se encuentra todo este escenario, lo primero que plantea es realizar comprobaciones y tratar de arrojar algo de luz sobre el problema.

Tras realizar levantamientos y mediciones, analizar documentación legal y urbanísticas, se vislumbran los siguientes aspectos temporales

En el año 2004 (finales) según imagen disponible en google Earth, el viario ya estaba construido

imagen GE 2004

 

 

 

Situación hasta septiembre 2007

fb2007

 

 

 

Situación hasta diciembre 2009

fb2009

 

Situación en la actualidad

fb2014

Los datos en los “tres frentes” o fuentes de información queda como sigue:

cuadro superficies

La columna del centro refleja la realidad materializada sobre terreno, previo deslinde autorizado por la autoridad municipal al aprobar el proyecto de urbanización (viario) y el proyecto de reparcelación (hitos).

Se puede apreciar cómo incluso aparecen discrepancias entre la realidad y lo inscrito en el registro, pero se podría decir que son diferencias importantes pero asumibles, y que personalmente achacaría a la inexactitud de la ejecución del viario de proyecto.

La “evolución” geométrica que ha tenido catastro con estas parcelas parece indicar lo que ya todos vislumbrábamos sobre la fiabilidad del dato geométrico catastral. El tasador debería haberlo tenido en cuenta, pero imagino que su deformación profesional le hizo actuar como un autómata en lugar de como un técnico competente.

El perjuicio causado por esta caótica situación es más que evidente. Obvia decir que la operación, el negocio inmobiliario, ha fracasado y la seguridad jurídica, que aporta la inscripción de  derechos en el registro de la propiedad, ha sido pisoteada por el escaso control de Catastro en las alteraciones geométricas, que como daño colateral algunos “técnicos” mal utilizan.

Los derechos sobre esos bienes siguen intactos. Pero nos encontramos que además de producir un perjuicio al tráfico inmobiliario, el dato catastral provoca una merma de ingresos al ayuntamiento por el defecto de superficie que no son tenidos en cuenta al calcular el IBI.

Como conclusión solo queda decir que el caos que se puede producir con un sistema a priori bien engranado puede suponer un beneficio o un  perjuicio según a quien le toque. En todas las películas hay víctimas, en el caso de las series B incluso pueden parecer cómicas, pero la principal víctima de esta “road movie”, el tráfico inmobiliario, no creo que tenga muchas dotes cómicas sobre todo en los tiempos que corren.

 

Ahora me pregunto…¿a quién o qué beneficia la teoría del caos inmobiliario?

¿y el impacto de todo lo expuesto con  el Proyecto de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro?

Un caso real…del “peculiar” sistema legal-catastral español

3 de septiembre de 2013 8 comentarios

Es un caso que he vivido desde el punto de vista pericial, es decir, prácticamente cuando ya está a punto de resolverse. Pero todo dependerá  del Juez 🙂

Tiene todos los intervinientes tipo, un Promotor, un Ciudadano, un Ayuntamiento, un Banco, un Notario, el Catastro…pero faltó alguien…¿adivinas quién? 😉 Leer más…