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(IN) Seguridad jurídica para la propiedad inmobiliaria

30 de mayo de 2015 1 comentario

Tras leer el magnífico artículo escrito en el diario El Mundo, por Beatriz Corredor y Alfredo Millá, me he decidido a escribir éste como complemento a aquél, sobre todo porque creo que la problemática existente no sólo afecta al mercado de viviendas sino a todo el ámbito de la propiedad inmobiliaria.

FONDO TERRITORIO

A pesar de opiniones críticas con la reforma de la ley hipotecaria y de la ley del catastro, recientemente aprobada, ésta no resuelve la desprotección del consumidor, que confiando en las instituciones como el Catastro, Registro de la Propiedad, Notarías y Administraciones locales, ven como al adquirir bienes inmuebles, a pesar de seguir escrupulosamente todos los procesos administrativos, burocráticos e impositivos, no tiene la máxima protección sobre sus propiedades.

 

Ninguna de estas instituciones vela por la correcta e inequívoca definición del bien inmueble, ni en su delimitación, ni en su superficie, ni en las cargas o afecciones que pudieran tener ocultas.

 

El consumidor se ve perdido en la descoordinación de estas instituciones donde ninguna de ellas se responsabiliza de los defectos que ocasionan la incertidumbre sobre el bien inmueble.

 

Es común que el ciudadano que adquiere un bien inmueble piense que tiene toda la protección sobre el mismo al haber superado todos esos trámites ante entidades públicas. Y solo cuando se aparece le problema, es cuando otra administración, justicia, debe tratar de resolver el problema, muy a menudo tarde, de forma costosa y que finalmente no pueda resolver.

 

Esta problemática no sólo afecta al consumidor de forma particular, sino también a la economía del país de forma general, con un dramático aumento de procedimientos judiciales entre particulares y entre particulares con la administración. Sumado a esto el componente social vinculado a casos de crímenes por disputas sobre los linderos.

 

Los inversores, especialmente los inversores extranjeros, son también los damnificados por esta situación sobre todo si tenemos en cuenta que en la mayor parte de países de nuestro entorno, las instituciones sí tiene una coordinación que gestionada por agentes específicos hacen confiable el sistema a los consumidores.
En lo que respecta a los bienes inmuebles sin construir, producto muy demandado dada la recuperación económica que se está produciendo, existe un defecto de partida al inicio del negocio inmobiliario, no es otro que la definición inequívoca del bien, la definición geométrica y georreferenciada,

“Como, Cuanto y Dónde”

 

Es importante que el consumidor sepa que el Catastro no delimita las propiedades en su cartografía, sino que es una aproximación, a veces cercana y otras muchas muy alejadas, de los límites legales de propiedad. Así mismo, la definición de los límites de propiedad en los documentos urbanísticos tampoco tiene validez legal.

 

Por tanto cuando se interactúa con el primer agente del proceso de actividad inmobiliaria, el Notario, la descripción del bien se arrastra del título existente, cuando se da un cambio de titularidad, o bien se incorpora la descripción del catastro, cuando se da la creación de la primera titularidad en el Registro de la Propiedad.

 

La génesis del problema radica en la generación del bien inmueble. Básicamente hay dos medios para que esto se produzca.

 

El primero de ellos es la inmatriculación que consiste en la primera inscripción en el registro de la propiedad que debe venir precedido por la creación de algún título de propiedad mediante algunos de los siguientes tres tipos, bien un instrumento autorizado por fedatario público, bien por una sentencia judicial o bien por un expediente administrativo.

 

El segundo medio para generar un bien inmueble es la alteración de uno ya existente mediante algunos de los siguientes procedimientos: división, segregación, parcelación, reparcelación, concentración parcelaria o expropiación.

 

Existe un tercer estadio en cuanto a la alteración de los bienes inmuebles que consiste en la provocada por la interactuación del dominio público con la propiedad privada en los deslindes administrativos, provocando una nueva definición de dichos bienes.

 

El caso más notorio es la aplicación de la nueva legislación de Costas, aunque sin desmerecer el impacto que tienen los últimos deslindes de dominio público hidráulico, monte público y vías pecuarias, que sin duda provocan gran alarma social, aún más cuando una vez realizados los deslindes, la obligatoriedad de inscripción de los mismos en el Registro de la Propiedad no se produce con la indefensión ocasionada al particular.

 

En todos estos procesos no existe la definición del agente que, con especial cualificación y grado de responsabilidad, acometa las tareas técnicas de generar la documentación específica que complemente a los otros agentes que sí están perfectamente definidos, en el ámbito jurídico y administrativo, como los Notarios, Registradores de la Propiedad y funcionarios de las corporaciones públicas.

 

Pero además de no existir el agente, y es aún más grave, tampoco existen los protocolos o procedimientos explícitos de la metodología a seguir en la definición geométrica y georreferenciada de los bienes inmuebles que luego serán contemplados jurídicamente por los agentes jurídicos.

 

Tradicionalmente estos agentes jurídicos han rehusado la inclusión de la definición geométrica y georreferenciada del bien inmueble en la generación de títulos alegando que ello ralentizaría el tráfico inmobiliario además de encarecerlo. Quizá en el siglo XIX, cuando la legislación jurídica de aplicación fue creada, podía ser cierta la ralentización y encarecimiento alegado, pero en pleno siglo XXI parece anacrónico realizar tal afirmación.

 

Al igual que se explica en el artículo referido, la aleatoriedad existente en el marco jurídico-administrativo provoca una incertidumbre en el inversor que no sólo afecta al mercado de viviendas sino también, y con un mayor impacto, al mercado de suelo tanto urbano, urbanizable como el no urbanizable.

 

No en vano, la problemática de las construcciones ilegales en suelo no urbanizable tiene un impacto muy negativo, sobre todo en la costa sur y oriental de España, donde los compradores de buena Fe, la gran mayoría extranjeros, están viendo como el sueño de su retiro desaparece de sus ojos tras invertir los ahorros de toda una vida.

IN

 

Yo también quiero sumarme a la iniciativa de crítica constructiva con el objetivo de impulsar propuestas de mejora, y ahí, nuestra aportación es la determinación de procedimientos y estándares que establezca de forma inequívoca la definición geométrica y georreferenciada del bien inmueble.

 

#PorUnSistemaEficienteSeguroCertero

 

 

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Quincuagésimo aniversario del Colegio de Topógrafos

13 de mayo de 2015 Deja un comentario

Hoy, hace 50 años se autorizó la creación del Colegio de Peritos Topógrafos, con el objeto de ordenar la profesión mediante esta entidad oficial.

A continuación reproduzco íntegramente, el decreto que dio lugar al nacimiento del Colegio.

DECRETO 1290/1965, de 13 de mayo, por el que se autoriza la constitución del Colegio Oficial de Peritos Topógrafos (BOE de 29 de mayo de 1965).

El Decreto de veinticuatro de septiembre de mil novecientos cincuenta y cuatro creó la Escuela de Topografía y, posteriormente, la Ley de veinte de julio de mil novecientos cincuenta y siete, sobre ordenación de las enseñanzas técnicas, estableció el mantenimiento de la Escuela de Peritos Topógrafos como una de las de carácter técnico de grado medio.

 Posteriormente, el Decreto mil novecientos ocho/mil novecientos sesenta y dos, de ocho de agosto, reguló las atribuciones de los Peritos Topógrafos.

 Para conseguir el mejor desenvolvimiento de la expresada profesión, se hace preciso también proceder a la creación de un Consejo Oficial de Peritos Topógrafos que, como órgano representativo profesional, se ocupe de velar por los derechos e intereses legítimos de los colegiados y, a su vez, como órgano de la administración institucional, sea verdadero colaborador del Estado en todo lo referente a la regulación del ejercicio profesional de dichos Peritos Topógrafos encuadrados en él.

 En su virtud, a propuesta del Ministro Subsecretario de la Presidencia del Gobierno y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día treinta de abril de mil novecientos sesenta y cinco.

 DISPONGO:

 Artículo primero.- Se autoriza la constitución del Colegio Oficial de Peritos Topógrafos como corporación oficial de carácter profesional, con todas las características de personalidad jurídica y capacidad propias de esta clase de Entidades, que agrupará a los profesionales a que se refiere el artículo segundo del presente Decreto y dependerá, a efectos gubernativos y administrativos, de la Presidencia del Gobierno.

 Artículo segundo.- Para ejercer legalmente la profesión de Perito Topógrafo será requisito imprescindible estar colegiado en la corporación profesional cuya creación se autoriza por el presente Decreto, por lo que en la misma, a los efectos que se indican, deberán estar integrados:

 a) Todos los Peritos Topógrafos que estén en posesión del título correspondiente, expedido por el Ministerio de Educación Nacional.

b) Los funcionarios del Cuerpo Nacional de Topógrafos Ayudantes de Topografía y Catastro.

c) Los diplomados topógrafos de la Escuela de Geodesia y Topografía del Ejército e Hidrógrafos de la Marina, comprendidos en el artículo tercero del Decreto mil novecientos ocho/mil novecientos sesenta y dos, de ocho de agosto, y los demás técnicos autorizados para ejercer la profesión conforme a lo determinado en la misma disposición.

 Artículo tercero – Las facultades generales del Colegio Oficial de Peritos Topógrafos serán las siguientes:

 a) Velar por el prestigio de la profesión y representar y defender los derechos e intereses profesionales exigiendo a sus colegiados el cumplimiento de las normas de ética y moral.

b) Velar por el cumplimiento de los derechos y deberes profesionales, para lo que adoptará las medidas necesarias al respecto, ejercitando a su vez la fiscalización oportuna en relación con los deberes.

c) Fomentar el perfeccionamiento cultural y científico de los profesionales y gestionar cuantas mejoras se estimen convenientes al progreso técnico y a los intereses de los Peritos Topógrafos.

d) Colaborar, informar y proponer a la Administración Pública en lo concerniente a la indicada profesión.

e) Perseguir en todas las formas el intrusismo en la profesión.

f) Estimular los fines corporativos y organizar, de acuerdo con las leyes, la previsión social que estime conveniente para sus colegiados.

g) Cooperar en la Administración de Justicia en la designación de Peritos Topógrafos que, de acuerdo con las leyes, deban realizar actuaciones profesionales ante los Juzgados y Tribunales.

 Artículo cuarto.- Los recursos económicos del Colegio estarán constituidos:

 a) Por las aportaciones o cuotas de los colegiados.

b) Por las subvenciones o donativos, herencias o legados que sean admitidos por los órganos rectores del Colegio.

c) Por los bienes que posea el Colegio y sus rentas y frutos.

d) Por los demás ingresos que pudieran obtenerse por los medios propios de un órgano corporativo profesional, como publicaciones, suscripciones, etc.

 Artículo quinto.- Los órganos rectores del Colegio serán el Decano, la Junta de Gobierno y la Junta General de Colegiados, cuyas características y facultades se fijarán en los correspondientes Estatutos, al igual que las demás cuestiones propias del contenido de los mismos.

 Artículo sexto.- La Junta de Gobierno de la Asociación Nacional de Peritos Topógrafos, en la que se integrarán además dos representantes de la Asociación de Topógrafos Ayudantes de Geografía y Catastro nombrados por la Junta de Gobierno de la misma, se constituirá en Junta de Gobierno Provisional del Colegio, cuya creación se autoriza por el presente Decreto, con la única y exclusiva misión de redactar el Proyecto de Estatutos de la misma, que deberá ser elevado en el plazo de tres meses a la Presidencia del Gobierno para su aprobación.

 Artículo séptimo.- Se faculta a la Presidencia del Gobierno para dictar cuantas disposiciones sean necesarias para la ejecución y desarrollo del presente Decreto.

 Así lo dispongo por el presente Decreto, dado en Madrid a trece de mayo de mil novecientos sesenta y cinco.

 Para mí es un orgullo pertenecer a este cuerpo del cual celebramos hoy el quincuagésimo aniversario.

Muy a mi pesar, veo que esta onomástica no haya merecido la difusión y reconocimiento de la junta directiva del colegio promoviendo actos conmemorativos.

Desde aquí felicitar a, todos los Peritos Topógrafos, fundadores hace 50 años, de nuestro Colegio, a todos los Ingenieros Técnicos en Topografía y finalmente los graduados en Ingeniería Geomática y Topografía.

Felicidades!!

 

Larga vida al Colegio de

Peritos Topógrafos,

Ingenieros Técnicos en Topografía y

Graduados en Ingeniería Geomática y Topografía

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