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La Teoría del Caos

25 de julio de 2014 Deja un comentario

¿Por qué se me ocurrió llamar a esta entrada “la teoría del caos”?

Según Wikipedia,

Teoría del caos es la denominación popular de la rama de las matemáticas, la física y otras ciencias que tratan ciertos tipos de sistemas dinámicos muy sensibles a las variaciones en las condiciones iniciales. Pequeñas variaciones en dichas condiciones iniciales pueden implicar grandes diferencias en el comportamiento futuro, imposibilitando la predicción a largo plazo. Esto sucede aunque estos sistemas son en rigor determinísticos, es decir; su comportamiento puede ser completamente determinado conociendo sus condiciones iniciales.

Podría ser, perfectamente, el título de una película. Más concretamente de serie B, si añadimos la palabra “Inmobiliario”.

Así pues, tendríamos la película “La Teoría del Caos Inmobiliario” con los siguientes protagonistas:

El Promotor, El Tasador, El Catastro, El Registro de la Propiedad, El Ayuntamiento y  por último como estrella invitada, ya que suele ser el que aparece poco o casi nada en la trama, el Geómetra.

La historia comienza con el Promotor comprando unos terrenos urbanizables, desarrollándolos mediante los instrumentos urbanísticos adecuados, hasta conseguir terrenos urbanos. A continuación esos terrenos urbanos perfectamente definidos y descritos en el proyecto de Reparcelación y aprobados por el Ayuntamiento, acceden al Registro de la Propiedad. Esto sucede en 2003-2004

Entra en escena el Catastro, donde en diferentes épocas procede con las altas, en su registro administrativo, de las parcelas resultantes. Como veremos más adelante, estas parcelas sufren unos cambios de comportamiento impredecibles a priori, de ahí la teoría del caos.

Estos cambios han venido ocurriendo en las llamadas revisiones catastrales. Éstas básicamente se realizan para actualizar los valores catastrales que luego repercuten en los impuestos municipales, pero también sirven para hacer correcciones a las configuraciones geométricas de las parcelas actuando de oficio, normalmente por iniciativa y con datos facilitados por los Ayuntamientos.

Noticia de julio 2013 “El catastro revisa la superficie de miles de viviendas para aumentar la recaudación

A pesar de que cuando se dan de alta en Catastro las parcelas se registran los títulos de propiedad donde, entre otros, se describe la superficie, en las sucesivas revisiones catastrales, parece que esto no es tomando en cuenta y ocurre como en este caso.

Varios años después de estos acontecimientos, o sea, la actualidad, entra en escena el Tasador Inmobiliario, que bajo petición del Promotor se le encarga tasar (valorar) las parcelas urbanas para establecer su precio y promover su venta ante compradores interesados en la adquisición de estas parcelas.

Ahora toca decir que estas parcelas están emplazadas en una zona de lujo

Quiero puntualizar que no se pretendía tasar las parcelas con finalidad hipotecaria, es decir, para obtener un crédito hipotecario, sino para establecer su valor de mercado para vender.

El tasador, en su valoración, aplica la famosa Orden ECO/805/2003 aun cuando ésta se suele utilizar cuando la finalidad es sólo hipotecaria.

Pues bien, resulta que en la famosa orden ECO se dice…

“ TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES

CAPÍTULO I. ÁMBITO, PRINCIPIOS Y DEFINICIONES

…… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… ……

Artículo 5. Superficie utilizable o computable.

  1. Para calcular el valor de un terreno o de una finca rústica se utilizará como superficie la comprobada por el tasador. Cuando dicha comprobación no sea viable se utilizará la menor entre la superficie registral y la catastral.

Sin perjuicio de lo señalado en el párrafo anterior, se podrá utilizar la mayor entre la superficie registral y la catastral siempre que, una vez hechas las estimaciones oportunas, se justifique expresa y razonadamente de una manera destacada.”

 

Y claro, el Tasador no sólo no comprobó la superficie de las parcelas sino que aplicó escrupulosamente lo indicado en la orden ECO, usando la menor de las superficies, entre la catastral y la registral, para calcular el valor de las mismas.

El problema surge cuando una de las parcelas, tiene casi un 20% menos de superficie en catastro (2.536 m2) que en el registro de la propiedad (3.000 m2), y como podemos imaginar el valor calculado es proporcional.

Además de esto se da la circunstancia de que la superficie mínima permitida por el planeamiento en esa zona es de 3.000 m2, sin embargo la superficie catastral de la parcela es 2.536 m2, por tanto al valorar ese terreno con esa superficie está obviando que en realidad el valor de ese suelo es muy próximo a cero ya que quedaría fuera de ordenación y como la valoración se hace de acuerdo a la edificabilidad asociada a dicho terreno, ésta sería nula.

Entonces es cuando entra en acción el último protagonista, el Geómetra.

Cuando se encuentra todo este escenario, lo primero que plantea es realizar comprobaciones y tratar de arrojar algo de luz sobre el problema.

Tras realizar levantamientos y mediciones, analizar documentación legal y urbanísticas, se vislumbran los siguientes aspectos temporales

En el año 2004 (finales) según imagen disponible en google Earth, el viario ya estaba construido

imagen GE 2004

 

 

 

Situación hasta septiembre 2007

fb2007

 

 

 

Situación hasta diciembre 2009

fb2009

 

Situación en la actualidad

fb2014

Los datos en los “tres frentes” o fuentes de información queda como sigue:

cuadro superficies

La columna del centro refleja la realidad materializada sobre terreno, previo deslinde autorizado por la autoridad municipal al aprobar el proyecto de urbanización (viario) y el proyecto de reparcelación (hitos).

Se puede apreciar cómo incluso aparecen discrepancias entre la realidad y lo inscrito en el registro, pero se podría decir que son diferencias importantes pero asumibles, y que personalmente achacaría a la inexactitud de la ejecución del viario de proyecto.

La “evolución” geométrica que ha tenido catastro con estas parcelas parece indicar lo que ya todos vislumbrábamos sobre la fiabilidad del dato geométrico catastral. El tasador debería haberlo tenido en cuenta, pero imagino que su deformación profesional le hizo actuar como un autómata en lugar de como un técnico competente.

El perjuicio causado por esta caótica situación es más que evidente. Obvia decir que la operación, el negocio inmobiliario, ha fracasado y la seguridad jurídica, que aporta la inscripción de  derechos en el registro de la propiedad, ha sido pisoteada por el escaso control de Catastro en las alteraciones geométricas, que como daño colateral algunos “técnicos” mal utilizan.

Los derechos sobre esos bienes siguen intactos. Pero nos encontramos que además de producir un perjuicio al tráfico inmobiliario, el dato catastral provoca una merma de ingresos al ayuntamiento por el defecto de superficie que no son tenidos en cuenta al calcular el IBI.

Como conclusión solo queda decir que el caos que se puede producir con un sistema a priori bien engranado puede suponer un beneficio o un  perjuicio según a quien le toque. En todas las películas hay víctimas, en el caso de las series B incluso pueden parecer cómicas, pero la principal víctima de esta “road movie”, el tráfico inmobiliario, no creo que tenga muchas dotes cómicas sobre todo en los tiempos que corren.

 

Ahora me pregunto…¿a quién o qué beneficia la teoría del caos inmobiliario?

¿y el impacto de todo lo expuesto con  el Proyecto de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro?

El Acta de notoriedad “innotorio”

22 de julio de 2014 1 comentario

Uno de los instrumentos que suelen realizar los notarios, es el acta notarial. De entre este tipo de instrumentos hay uno que habitualmente se utiliza para las inmatriculaciones (primer registro) de fincas en el registro de la Propiedad: El acta de notoriedad

Aun siendo lego en la materia del derecho notarial, creo que este acta es un actor muy importante y a veces único para solventar los problemas de la falta de títulos previos con el objeto de inmatricular.

Los protocolos que sigue este acta aseguran su publicidad y permite la oponibilidad de posibles afectados por el hecho notorio.

Pero bajo mi punto de vista tiene un defecto, más bien diría que una falta de desarrollo protocolario, en cuanto a la “flexible” permisividad en la definición del bien sobre el cual recae el hecho notorio.

Así ocurre también en las escrituras, pero como éstas se fundamentan en las precedentes supone el eterno arrastre de indefinición que sólo puede ser arreglado con la rectificación de las mismas, algo que se complica cuando esa escritura pretende acceder al registro de la propiedad para modificar un asiento.

A menudo queda manifiestamente notorio la indefinición del bien que es objeto, un terreno por ejemplo, lo cual no deja de ser una paradoja en sí.

El caso que me llamó la atención es el siguiente Acta de notoriedad para inmatriculación en el Registro de la Propiedad

 

Yo, SUSANA MARTÍNEZ SERRANO, Notario del Ilustre Colegio de Cataluña, con residencia en Santa Margarida i els Monjos y despacho profesional en la Avenida Catalunya, número 98-100, bajos 1ª, HAGO CONSTAR:

Que ante mí, a instancia de Don Francisco Gustems Gumá se está tramitando Acta de Notoriedad para la inmatriculación en el Registro de la Propiedad de la siguiente finca:

  1. – PARCELA DE TERRENO en Mediona y su Calle Molí, número diecinueve, con una superficie de ochenta y un metros y veinte decímetros cuadrados. Linda: frente, calle de situación; derecha entrando, María Rosa Alemany Gumá; izquierda, otra de Francisco Gustems Gumá; y fondo, calle.

REFERENCIA CATASTRAL: Forma parte de la 4425605CF8942N0001QP.

TITULO: Pertenecía a su padre Don Jaime Gustems Romeu por compra, hace más de cuarenta años, sin que se acredite documentalmente dicha circunstancia, de lo que advierto, habiéndola adquirido el requirente en virtud de escritura de adición de herencia, en escritura otorgada ante mí, la Notario, el día 17 de octubre de 2.013 y con el número 1.156 de protocolo.

Durante el plazo de veinte días a constar desde el siguiente al de esta notificación, podrá comparecer ante mí, la Notario, en horario de despacho, cualquier interesado para exponer y justificar sus derechos.

Santa Margarida i els Monjos, 16 de junio de 2014 La notaria, Susana Martínez Serrano

Lo primero que llama la atención es que se indica que “forma parte de la Ref. Catastral…”, y lo primero que me pregunto es, ¿Cómo puede ser “parte de” si la legislación obliga que exista plena coincidencia entre la certificación catastral y la descripción de la finca objeto de inmatriculación?

“…de acuerdo con los arts. 53 de la Ley 13/96 y 298 RH que exigen para la inmatriculación de fincas certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en el título…”

 

Después, como soy un curioso, viajo hasta la finca en cuestión, vía referencia catastral en la sede electrónica del Catastro, y veo que se trata de una vivienda.

catastro1

Sin embargo se describe en el acta de notoriedad como “URBANA.- PARCELA DE TERRENO”.

Yendo más allá, puede observarse que la superficie descrita no coincide con ninguno de los aparcamientos sitos en los extremos de esta parcela catastral.

catastro2

Entonces, ¿dónde está esa parcela urbana que se pretende inmatricular?



Ortofoto

¿Cómo podría cualquier interesado acudir a esa notaría para exponer y justificar sus derechos?

Lo más probable es que esa parcela urbana esté muy clara para los promotores de la inmatriculación, incluso los vecinos también lo tendrán muy claro que pertenece a esta familia, pero el gran valor añadido de otorgamiento de seguridad jurídica que supone la publicidad en edictos, ayuntamiento, prensa local, internet, queda inutilizado por la indefinición del bien por no haberse realizada una delimitación precisa del mismo. Habiendo para ello herramientas sencillas de usar en pleno siglo 21.

Artículo de Opinión: Proyecto de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro

15 de julio de 2014 2 comentarios

Artículo de opinión publicado en el Número 68 de la Revista Registradores

Las jornadas sobre el Proyecto de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro celebradas en el Colegio de Registradores los pasados días 16 y 17 de junio, resultaron un éxito en cuanto a la participación de varios colectivos del ámbito jurídico, contando con registradores, notarios, magistrados, secretarios judiciales, académicos, abogados y procuradores, que coincidieron en la crítica a este proyecto de Ley tachándolo de mejorable por diferentes motivos.

Los geómetras expertos (ingenieros cuya actividad profesional es la práctica de la topografía pericial sobre la delimitación de la propiedad inmobiliaria), también nos mostramos críticos con este proyecto de ley.

El geómetra se relaciona transversalmente con el sector jurídico, y es muy sensible a la problemática existente sobre la ausencia de la definición geométrica precisa de los objetos de hecho y su vinculación a los derechos, finalmente son inscritos en el Registro de la Propiedad.

Consideramos necesaria para la sociedad simplificar y mejorar los trámites administrativos, pero no entendemos ni compartimos la obligada incorporación de la información gráfica catastral al tráfico jurídico inmobiliario si ésta no proviene de un procedimiento que asegure su fiabilidad.
España tiene un excelente Catastro, con finalidad fiscal, disponiendo de una abundante cantidad de datos sobre la riqueza territorial aportando varias capas información como la valoración catastral que luego repercutirá en impuestos locales, titularidades catastrales, a efectos tributarios, usos de suelo, edificios y una cartografía continua de las parcelas catastrales.

La generación de este parcelario no tiene las garantías que una delimitación jurídica-técnica debiera aportar a esta nueva legislación, ya que mayormente no está realizado en base a levantamientos practicados sobre terreno y en multitud de ocasiones hay desplazamientos y discrepancias entre los valores de superficie geométrica y alfanumérica.

Precisamente, en la conferencia anual del Comité Permanente de los Catastros Europeos (PCC http://www.eurocadastre.org ), que ha tenido lugar en Atenas (Grecia) los días 23 y 24 de junio, la representante internacional del Catastro, Amalia Velasco, ha informado sobre esta Reforma de Ley y ha expuesto que se está estudiando, por parte del Catastro, incluir a los geómetras, con alta cualificación en materia geomática-legal, dentro de los procedimientos de corrección de las delimitaciones catastrales como aspecto trascendental para la incorporación de la información gráfica catastral en los procesos de coordinación.

En el centro, Gonzalo Aguilera, decano del Colegio de Registradores, y a su izquierda y derecha, respectivamente, Pedro J. Ortiz y Fernando Laviña, presidente y vicepresidente de la Asociación Española de Geómetras Expertos.

En el centro, Gonzalo Aguilera, decano del Colegio de Registradores, y a su izquierda y derecha, respectivamente, Pedro J. Ortiz y Fernando Laviña, presidente y vicepresidente de la Asociación Española de Geómetras Expertos.

Es relevante informar la carencia de profesionales de la topografía y cartografía en la Dirección General del Catastro, donde sólo 25 de los 3.000 empleados son topógrafos. Es por ello fundamental la incorporación del geómetra junto al resto de operadores en el tráfico inmobiliario, tal y como ocurre desde hace décadas en la amplia mayoría de países europeos.

El legislador pretende aportar una mejora al sistema actual tratando de coordinar estas dos fuentes de información, Catastro y Registro. Teniendo en cuenta la diferente finalidad de ambas instituciones y sobretodo los elementos de control tan radicalmente opuestos que los regula, parece difícil pensar que pueda aumentar la seguridad jurídica siendo, lo más probable, conseguir el efecto contrario. De ahí la importancia de incluir el operador técnico que haga de enlace recopilando la información de ambas instituciones junto a la realidad sobre terreno para finalmente producir el documento que sea complemento al autorizado por el notario y finalmente calificado por el registrador.

Desde nuestra perspectiva el escenario planteado en el párrafo anterior refleja que la solución no sólo estriba en una coordinación sino en un paso más allá considerando una vía alternativa que arrojase verdadera transparencia y servicio público. En una de las ponencias de las jornadas el registrador Gabriel Gragera expuso la necesidad de poder disponer de una “cartografía con la delimitación de la propiedad inmobiliaria” que, como una capa más de información, muestre de una manera inequívoca la realidad jurídico-técnica de los bienes inmuebles que a su vez pueden ser vinculados a los derechos reales, y al objeto tributario.

Para ello es de especial relevancia poner en valor la modificación que el Proyecto de Ley pretende en los procedimientos de deslinde, rectificaciones de la configuración de las fincas registrales, expedientes de dominio y dobles inmatriculaciones. Bajo nuestro punto de vista, que los notarios y registradores incorporen estos nuevos procesos supone un avance, hasta hoy mayoritariamente realizados bajo tutela judicial.

El desarrollo del tráfico inmobiliario tendría una clara mejora al realizarse en armonía y colaboración entre los operadores jurídicos y los geómetras, redundando en el beneficio del ciudadano aportando la máxima seguridad y rapidez, con el menor coste posible.

Pedro J. Ortiz Toro
Presidente de la Asociación Española de Geómetras Expertos y
vicepresidente del Consejo Europeo de Geómetras