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Dudas sobre la identidad de la Finca… Ser o no ser

Es muy común leer en la ley hipotecaria, norma que regula el acceso de los documentos al registro de la propiedad, esa frase de “…salvo que el registrador albergue dudas de la identidad de la finca…”.

No hay nada más elocuente que una resolución de la Dirección General de los Registros y Notariado para conocer lo surrealista que puede llegar a ser la descoordinación existente entre los órganos garantes de la seguridad jurídica preventiva, como a priori son Notarios, Registros de la Propiedad y Catastro.

Precisamente el nuevo, y polémico, Anteproyecto de Ley de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro, trata de subsanar esta falta de coordinación. Debo confesar que me gusta muy poco, coordinar, en este contexto.

Todos los argumentos de los agentes implicados en la seguridad jurídica preventiva van en la línea de la función diferenciadora de cada uno de ellos y de la utilidad de mostrar, coordinada o no, las diferentes realidades que refleja la propiedad inmobiliaria.

El caso que vamos a ver a continuación, extraído de una de las últimas resoluciones de DGRN, describe una situación que parece no se da pero que está ahí esperando a que nos pase a nosotros. Es como el colesterol, no sabemos que está ahí hasta que nos da un “achuchón”.

Es un caso “la mar” de simple, una señora pretende inscribir en el registro de la propiedad la agrupación de unas fincas registrales, que estando actualmente configuradas en el registro de la propiedad como 3 fincas independientes, la realidad física indica que están fundidas en una sola. Y claro, aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid, resulta (que casualidad) que la superficie del total de las fincas en la realidad es mayor que el indicado en el registro de la propiedad, todo ello basado en una “reciente medición”, y por tanto además de la inscripción de la agrupación de las 3 fincas se solicita un exceso de cabida, tal y como se explica en dicha resolución.

Además esa “reciente medición”, otra casualidad, coincide con la superficie indicada en Catastro, así y para escenificar mejor el caso las cifras a continuación se enumeran los siguientes datos:

–          Se declara por los interesados que la suma de la superficie de los títulos de las 3 fincas registrales, asciende a 45.642 m2, y que la “reciente medición” del cómputo total de las 3 fincas en la realidad asciende a 54.736 m2. Según Catastro la superficie es de 54.726 m2.

La primera lectura que puede hacerse es la precisión del Catastro con respecto a la “reciente medición” con una variación de 10 m2 (error del 0.018%), y la segunda lectura es la precisión en cuanto a la diferencia entre la superficie inscrita y la que se pretende inscribir, siendo ésta del 19.92%. Vaya! otra casualidad, no supera el valor indicado en la Ley hipotecaria sobre el límite hasta donde podría ser inscrito un exceso de cabida sin tener que operar con expediente de dominio (del demonio lo llaman algunos) que no es otro que el famoso 20%

ver Artículo 298 punto 3 del RH

Artículo 298.

3. Asimismo, podrán inmatricularse los excesos de cabida de las fincas ya inscritas, que resulten de títulos públicos de adquisición, siempre que se acredite en la forma prevista en el apartado 1 la previa adquisición de la finca por el transmitente con la mayor cabida resultante, se exprese la referencia catastral y se incorpore o acompañe certificación catastral, descriptiva y gráfica, que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a favor del titular inscrito o del adquirente.

Del mismo modo podrán inscribirse los excesos de cabida acreditados mediante certificación catastral o, cuando fueren inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita, con el certificado o informe de técnico competente, en los términos previstos en el artículo 53 de la Ley de 30 de diciembre de 1996, que permitan la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida, sin necesidad de título traslativo.

También podrán inscribirse los excesos de cabida en virtud de expediente de dominio conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria y en este Reglamento, o en virtud del acta de presencia y notoriedad regulada en la legislación citada anteriormente sobre referencia catastral.

De otra parte, podrán hacerse constar en el Registro, como rectificación de superficie, los excesos de cabida que no excedan de la vigésima parte de la cabida inscrita.

En todos los casos será indispensable que no tenga el Registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie.

 

Pero ahí no queda la cosa, ya que en sus argumentos la Registradora que deniega la inscripción de la agrupación y exceso de cabida expone que la suma de las superficies inscritas para las 3 fincas no es 45.642 m2 sino 37.071 m2 (SIC). Personalmente tengo mis propias teorías de lo que ha podido ocurrir con este baile de cifras pero sin ver los documentos me la reservo para mí.

Claro, en este caso, la diferencia supera el margen del 20% y no se puede inscribir ese exceso con la agilidad necesitada y el sólo soporte del Catastro.

Pero aún hay más, también se declara unos nuevos linderos en el título que se pretende inscribir (agrupación y exceso de cabida) que resultan de los linderos catastrales. Siendo éstos diferentes a los linderos descritos en la inscripción registral, por lo que la registradora muestra dudas sobre la identidad de la finca y rechaza la inscripción.

Una vez convencida la señora propietaria de la imposibilidad de inscribir el exceso de cabida, promueve la inscripción de la agrupación estrictamente según los datos obrantes en el registro de la propiedad y solicita lo siguiente:

…entiende que sí puede inscribirse la agrupación sin la declaración del exceso, con la superficie que consta inscrita, puesto que se trata de una agrupación de fincas inscritas, detalladas tal y como constan ya anteriormente en el Registro, aportándose copia de la certificación registral en su día solicitada y certificación catastral en la que consta que extrarregistralmente las fincas ya se hayan agrupado; y no se puede decir que los linderos no coinciden y que no es la misma finca puesto que los linderos de hace treinta y cinco años que constaban en el título de adquisición de las tres fincas son los que se indican en la agrupación de las mismas, sin perjuicio de que no sean los mismos, obviamente, por el paso del tiempo, que los de la certificación catastral.

 

Respuesta de la registradora:

“que la falta de apreciación de identidad total de las fincas que se describen individualmente en el documento para ser objeto de agrupación con las que resultan inscritas en el Registro, y de la que se describe como resultante de la agrupación con la que podría deducirse de agrupación de las que aparecen inscritas, necesariamente determina que no pueda practicarse la inscripción de la agrupación con la superficie que resulte de las sumas de las que constan en el Registro.

 

Y ello es así por cuanto se trata de la discrepancia de la realidad física a la que se refiere el documento. En efecto si en la descripción de cada una de las fincas que se agrupan se modifica su superficie, declarando en todas ellas excesos de cabida, y teniendo en cuenta que las tres se formaron por segregación de la misma matriz. Si en la descripción de la finca resultante de la agrupación se declara

 

1.º) que según el título tendría una superficie de 4 hectáreas, 56 áreas y 42 centiáreas, pero que según medición practicada tiene una superficie de 5 hectáreas, 47 áreas y 36 centiáreas y que según el catastro, tiene 5 hectáreas 47 áreas y 26 centiáreas. (En el Registro, sumando las superficies de las 3 fincas que se agrupan y que, por cierto, resultaría una superficie de 3 hectáreas, 70 áreas y 71 centiáreas).

 

2.º) Que los linderos de la finca resultante de la agrupación, salvo el lindero Norte, consistente en un carril, y que no aparece en la certificación catastral, se referencian en realidad a parcelas catastrales y sus titulares según catastro, no coincidiendo ninguno con los que constaban en el Registro, y que son los que aparecen en la fotocopia de la certificación de las fincas expedida por la registradora que suscribe el presente. E incluso, respecto del lindero Norte -carril que no se refleja en el catastro- se recogen las parcelas catastrales existentes al otro lado de dicho carril.

 

3.º) Que la finca resultante de la agrupación se identifica en la escritura con una parcela catastral cuya certificación se aporta (por cierto, localizada en un paraje distinto del que consta en la escritura y en el Registro), la conclusión es que no existe ninguna base para poder apreciar que se trate en su totalidad de las mismas fincas que constan inscritas y respecto de las cuales se está efectuando una mera actualización de datos descriptivos. En realidad, lo que se desprende de ello es la posibilidad de que no se trate de la misma realidad física en su totalidad, es decir que la línea poligonal que delimita las fincas resulte alterada. La base para actuar en el folio registral correspondiente es precisamente la apreciación de la identidad de la finca a la que se refiere el documento con la que consta inscrita en el Registro. De ahí que si tal identidad no se puede apreciar, no pueda verificarse la inscripción que se solicita. De no hacerlo así, se estaría reflejando en el Registro una auténtica contradicción, cual sería recoger la finca resultante de la agrupación con unos linderos (los que resultan del catastro), y una referencia catastral pertenecientes a una determinada realidad poligonal, y una superficie correspondiente a otra muy distinta”

 

Para finalizar con la información detallada en la resolución, la DGRN rechaza el recurso de la señora que promovió la inscripción y dio la razón a la registradora.

 

Ahora mis reflexiones:

A riesgo de equivocarme, me gustaría poner en situación al lector mostrando la que creo es la finca objeto del caso. ¿Cómo he podido averiguarlo?, pues tras descargar la información vectorial con atributos de valdepeñas, suelo rústico, de la sede electrónica del catastro, he realizado una consulta a los datos de parcelas y sólo había una parcela catastral con la superficie indicada en la resolución. Así mismo al poder disponer de localización por coordenadas, he podido obtener información geográfica de la zona para conocer los topónimos de la zona.

 

Lo primero que podemos observar es que Catastro denomina el paraje como “Paredazos Guardias” y en el mapa topográfico nacional MTN25 se denomina “Caravantes”

 

Consulta Catastral Situación sobre MTN25

ref catastral
situacion MTN25

 

 

Por tanto la “reflexión” que hace la registradora en cuanto al paraje no coincidente, tiene poco peso, puesto que recordando que la descripción que se hace en las escrituras son declaraciones de los interesados, puede que cuando se hizo la escritura se denomine a ese lugar de una forma diferente a la que Catastro lo hace por razones de toponimia oficial, en lugar de la tradicional.

 

En la ilustración bajo estas líneas se aprecia el carril en el lindero norte, al que hace referencia la escritura, pero que no aparece en Catastro. Es desde luego la típica descripción de lindero, situando un carril como lindero, cuando ese carril probablemente sea mitad de uno y mitad del otro, pero que en catastro al carecer ese carril de entidad como camino no aparece en la cartografía “muda” del catastro sino se pone una fotografía aérea de fondo.

catastro+pnoa

 

Aparentemente la fotografía aérea muestra que la definición de los límites de la parcela es correcto si tenemos en cuenta la diferencia en los sembrados, hecho éste usado por Catastro para localizar y dibujar los linderos sobre su cartografía. Pero es más que obvio que ni la precisión ni la exactitud de esos linderos pueden ser considerados apto para otorgar titularidades, superficies y cualquier otro derecho que recaen sobre ese bien inmueble.

 

A modo de conclusión resumir, como ha quedado claro en este caso, el grado de ceguera con el que actúan nuestros organismos garantes de la seguridad jurídica preventiva, al por un lado no cumplir con uno de sus principales pilares, que no es otro que otorgar agilidad al tráfico inmobiliario, en este caso el tráfico se paró, y además más que probable continúe por fuera de la línea tradicional garante de notario-registro-catastro, y se preste a no garantizar esa seguridad jurídica que finalmente tendrá que obtener en un pleito bien el titular actual bien el tercero de buena fe que adquiera el bien.

 

La solución que se plantea en  la ya famosa futura reforma de ley hipotecaria y catastro es dar máxima credibilidad a catastro en cuanto a la configuración geométrica de los bienes, cuando la definición de los mismos no es realizada con criterios fiables sino meramente adecuados a la verdadera finalidad del Catastro que no es otra que acreditar el titular impositivo y la cuantía de la contribución, y por otro lado deja la puerta abierta esta reforma a que los registradores puedan tomar la decisión de no seguir la configuración catastral por dudas sobre la identidad del bien a registrar, y finalmente los notarios que apoyándose en las declaraciones de los otorgantes, verifican la legalidad del acto y el derecho pero nunca del hecho objeto de otorgamiento, el bien inmueble, sobre todo porque no es su función.

 

Parte del problema se podría solucionar con la incorporación de un agente que sume a los existentes, aportando a) alto grado de profesionalidad y competencia en materia geomática-jurídica, b) máxima implicación en los procesos con el rigor e imparcialidad requeridos, c) fiabilidad confirmada por el seguimiento de unos estándares de actuación, hasta que existan leyes o normas que lo regulen

 

 

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