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Invasión de “Finca” con papeles

11 de junio de 2014 Deja un comentario

Todos los que nos dedicamos a este apasionante mundo de la delimitación de la propiedad desde la perspectiva  pericial, hemos oído en varias ocasiones este término, “invasión”, que por otro lado es bastante agresivo en su concepto.

A mí personalmente no me gusta usarlo, ya que creo que más adecuado su uso en el ámbito de conflicto armado, si bien es cierto que a veces poner un pie en propiedad ajena desemboca en una verdadera contienda armada.

El caso que me ha llamado la atención hoy mismo ha sido una noticia aparecida en prensa sobre la denuncia de unos particulares contra un ayuntamiento y una promotora. Básicamente los denunciantes reclaman parte de su propiedad que supuestamente fue incluida en una unidad de ejecución que desarrollaba un parque industrial.

Lo curioso del caso es que se enteran años después, por culpa del recibo de IBI que ha recibido con la modificación de uso y superficie de su propiedad.

 

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La cuestión es que parece que han integrado parte de la propiedad de estos señores en el proyecto de compensación, y ellos sin saberlo. Todo indica que la estructura de la propiedad no se ha realizado correctamente y se ha utilizado, una vez más, la inexistente regulación o norma sobre la delimitación de la propiedad inmobiliaria.

 

La demanda presentada el pasado dos de mayo en el juzgado de primera instancia de Roquetas de Mar indica que los técnicos del Ayuntamiento “no cumplieron” con su obligación de comprobar que las fincas incluidas en el proyecto de compensación no invadían propiedades colindantes. La finca de la que son propietarios contaba con una superficie de 3.712 metros cuadrados hasta 2006, tal y como estipula la gerencia territorial del catastro a 13 de junio de ese año. Desde esa fecha, y sin conocimiento de los afectados, se produjeron modificaciones que afectaron a la superficie de la misma y que les atribuían 2.589 metros cuadrados, es decir, 1.123 metros menos de los que en realidad poseen.

 

En el proyecto de compensación presentado por la promotora se incluyó, sin conocimiento de sus dueños, la parcela 44 del catastro, propiedad de estos agricultores. El despojo se realizó sobre el papel, sin que la promotora llegara a tomar posesión de la finca en ningún momento. General de Galerías Comerciales constituyó una “finca nueva” cuya creación invade íntegramente la de los Bogas para construir el Parque Comercial.

 

La demanda detalla que en el proyecto de compensación de la unidad de ejecución de estos sectores se introducen errores en la determinación de las superficies de algunas parcelas. El resultado, tras la compensación, ha sido “incrementar de manera ficticia la superficie de las fincas resultantes”. Hay 7.535 metros cuadrados que no existen en realidad y que “han servido de excusa para tomar la finca” de los hermanos Bogas, así como “otras colindantes” que no son objeto de la demanda presentada por estos agricultores. “La finca resultante es artificial, pues solo puede existir invadiendo propiedades colindantes. Es una invención burocrática porque físicamente no hay nada. La han invadido con papeles”, señala el afectado

Me viene a la cabeza un artículo publicado hace un mes, titulado Documentos amañados que acceden al Registro de la Propiedad donde se puede ver lo relativamente fácil que resulta introducir títulos de propiedad en el registro de la propiedad, y que decir ya en el catastro, que tiene consecuencias como las del caso expuesto en esta entrada.

Ya ni hace falta ocupar un terreno para apropiarse de él, aunque la usucapión lo permitiría lograr este fin tras unos años, sino que podemos invadir terrenos mediante papeles. Toda la maquinaria burocrática que debería controlar estos procesos parece impotente a evitar que ocurran estos casos.

Este es quizás el más importante talón de Aquiles de nuestro sistema jurídico preventivo, que no acaba de funcionar, cuando es la propia administración la que no regula y por tanto lleva a cabo el control sobre la propiedad privada que se transforma desde suelo no urbano a urbano. 

 

Dudas sobre la identidad de la Finca… Ser o no ser

3 de junio de 2014 Deja un comentario

Es muy común leer en la ley hipotecaria, norma que regula el acceso de los documentos al registro de la propiedad, esa frase de “…salvo que el registrador albergue dudas de la identidad de la finca…”.

No hay nada más elocuente que una resolución de la Dirección General de los Registros y Notariado para conocer lo surrealista que puede llegar a ser la descoordinación existente entre los órganos garantes de la seguridad jurídica preventiva, como a priori son Notarios, Registros de la Propiedad y Catastro.

Precisamente el nuevo, y polémico, Anteproyecto de Ley de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro, trata de subsanar esta falta de coordinación. Debo confesar que me gusta muy poco, coordinar, en este contexto.

Todos los argumentos de los agentes implicados en la seguridad jurídica preventiva van en la línea de la función diferenciadora de cada uno de ellos y de la utilidad de mostrar, coordinada o no, las diferentes realidades que refleja la propiedad inmobiliaria.

El caso que vamos a ver a continuación, extraído de una de las últimas resoluciones de DGRN, describe una situación que parece no se da pero que está ahí esperando a que nos pase a nosotros. Es como el colesterol, no sabemos que está ahí hasta que nos da un “achuchón”.

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