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El cuento de Caperucita Verde y el Lobo Féroz

Introducción: La lectura de este artículo, sobre la inscripción de los planeamientos urbanísticos (sic), me ayudó a recordar el cuento que paso a contar

Erase una vez una niña, llamada Caperucita Verde, que tuvo la mala suerte de encontrarse con un Lobo y acabó engullida por éste… bueno hasta aquí el cuento, ahora la historia verdadera 🙂

Caperucita verde, es una zona verde que estaba pacíficamente materializada sobre un suelo urbano y por donde discurría (y discurre todavía hoy, una línea aérea de Alta tensión). Del Lobo hablaremos más adelante.

Allá por el año 1987, se inscribe por primera vez una finca con la siguiente descripción:

Urbana, Parcela número 22.- Parcela o Finca independiente que se señala con el número veintidós, procedente de la finca situada en el término de “El Bosque Encantado”, partido del “Aprovechao”.- Tiene forma rectangular irregular y linda al Norte y Oeste, respectivamente,  con Zona verde y camino común para el servicio de ésta y de las demás parcelas de esta procedencia; al Este también con camino común; y al Sur con parcela 21.- Su superficie es de MIL VEINTE METROS CUADRADOS

Plano ilustrativo de la situación de la parcela. Mencionar que los caminos reseñados son calles con sus nombres

1987

En 1998 se declara obra nueva (vivienda existente) y se realiza la venta de dicha parcela. En esa escritura de compra-venta no se pone de manifiesto ningún aspecto diferente al actual, entonces, sobre la cabida, medidas y localización de la parcela.

En 2005 se realiza otra compra-venta sobre la parcela, pero esta vez se pone de manifiesto en la escritura que según Certificación descriptiva y gráfica expedida por la Gerencia del Catastro, la finca no mide 1.020 m2, sino 1.633 m2

En 2007, se procede a la rectificación registral de la cabida descrita en la aclaración del título previo, donde se decía según catastro 1.633 m2, argumentando que la cabida real es de 1.610 m2.

Urbana.- Vivienda Unifamiliar construida sobre la parcela número veintidós, procedente de la finca situada en el término de “El Bosque Encantado”, partido del “Aprovechao”, que se describe en las anteriores inscripciones, diciéndose en el título ahora presentado que dicha parcela según reciente mensura tiene una superficie real de MIL SEISCIENTOS DIEZ METROS CUADRADOS, en cuyos términos queda rectificada, de conformidad con lo previsto en el artículo 298 del Reglamento hipotecario, apartado 3, párrafo cuarto, actualizándose los linderos, por lo que actualmente linda: al Norte con Calle Salamanca; al Este con Calle Burgos; al Sur con parcela 21; y al Oeste con Calle Soria, extremo éste último que se justifica con certificación catastral descriptiva y gráfica, expedida por la Gerencia del Catastro que por fotocopia se une a la escritura que inscribo.

El mismo día (en 2007) que se rectifica el asiento registral se realiza la segregación de dos parcelas de 550 m2 y 560 m2, respectivamente, quedando un resto de finca matriz de 500 m2.

2007

La línea aérea de alta tensión sigue estando en su sitio, pero esta vez atravesando dos parcelas urbanas.

En estas 3 parcelas urbanas se construyen sus respectivas viviendas unifamiliares.

El planeamiento vigente en las operaciones de compraventa no establecía ninguna zona verde.

Dicha zona verde constaba en los títulos originales porque provenía de un Plan Parcial antiguo que sirvió para inmatricular las fincas.

Pero no siguió su curso urbanístico, al no recepcionar el ayuntamiento las zonas verdes, aunque sí fueron “ocupadas” por la línea aérea de alta tensión que era su cometido original.

El planeamiento establece 500 m2  como parcela mínima edificable,para esa zona.

Pero analicemos un poco más detalladamente el batallón de legislación que se aplicó para conseguir esta alteración de la propiedad:

Por un lado el articulo 205 de la Ley Hipotecaria. Complementariamente a éste ,el artículo 298 del Reglamento hipotecario y el artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y de orden social.

Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.
Artículo 205
Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista de los documentos presentados.
En el asiento que se practique se expresarán necesariamente las circunstancias esenciales de la adquisición anterior, tomándolas de los mismos documentos o de otros presentados al efecto.

Decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario.
Artículo 298
3. Asimismo, podrán inmatricularse los excesos de cabida de las fincas ya inscritas, que resulten de títulos públicos de adquisición, siempre que se acredite en la forma prevista en el apartado 1 la previa adquisición de la finca por el transmitente con la mayor cabida resultante, se exprese la referencia catastral y se incorpore o acompañe certificación catastral, descriptiva y gráfica, que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a favor del titular inscrito o del adquirente.
Del mismo modo podrán inscribirse los excesos de cabida acreditados mediante certificación catastral o, cuando fueren inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita, con el certificado o informe de técnico competente, en los términos previstos en el artículo 53 de la Ley de 30 de diciembre de 1996, que permitan la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida, sin necesidad de título traslativo.

Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y de orden social.
Artículo 53 Constancia registral de la referencia catastral

Dos. Cuando la situación, denominación y superficie de la finca descrita en el título no se corresponda con los respectivos datos descriptivos del documento catastral aportado, o cuando éste no refleje dichos datos o lo haga en términos que no permitan apreciarse la identidad entre la parcela catastral y la finca que los particulares describen en el título, sólo podrá reflejarse la referencia catastral invocada por los otorgantes si el documento reúne los requisitos que conforme a los artículos 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento permitirían inmatricular la finca. En todo caso, habrán de publicarse los edictos prevenidos en dichos artículos, en los que se exprese que a la finca registral que se describe se le atribuye la referencia catastral reseñada en el documento. La consignación registral de la referencia catastral no producirá efectos frente a terceros durante los dos años siguientes a la fecha del asiento respectivo.

La cuestión es que el dueño originario de esa zona verde, presumiblemente la urbanización o el ayuntamiento, ya ha dejado de serlo, o al menos aun siendo todavía dueño, lo que desde luego ha dejado de ser es propietario.

Lobo Fé-Roz

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