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Vocación delimitadora del Registro de la Propiedad

Una de mis fuentes de información, más interesantes, son las resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado. Además de aprender a comprender mejor la función de Notarios y Registradores, también ayuda a explicar como es necesario el cambio de paradigma sobre la delimitación de la propiedad inmobiliaria.

Veamos con detalle el caso que ha llamado mi atención 🙂 

Se trata de la Resolución de 12 de diciembre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Sebastián de la Gomera, por la que se deniega la inmatriculación de una finca

Una de las muchas inmatriculaciones, en este caso por un herencia, donde se complica lo que se autoriza ante Notario una vez que llega a la calificación del Registrador.

Me gustaría mencionar que en este caso se trata de una Notaria y una Registradora (aspecto que me gusta destacar porque siempre se suele usar el masculino para describir a estos funcionarios)

En la calificación hay varios aspectos reseñados para rechazar la práctica de los asientos requeridos (la inmatriculación de la finca), pero centrémonos en uno en particular que a la postre se considera el único donde se monta el lío.

Descripción de la finca en la Escritura:

Rústica: Trozo de terreno, identificado como la parcela 39 del polígono 11, sito en el paraje conocido por «El Cabecito» dentro del término municipal de Vallehermoso. Tiene una superficie de mil seiscientos sesenta y cuatro metros cuadrados. Dentro del perímetro de dicha finca existe una edificación agrícola, de una sola planta, que cuenta con una superficie construida de diecisiete metros cuarenta y tres decímetros cuadrados. El resto de la superficie de finca no ocupada por la edificación se destina zona agrícola y matorrales. Linda todo: según Catastro, Norte; J. L. V. S., sur; don Manuel G. D., este; camino público y con cañada pública, y oeste; B. A. E

A la indicada escritura se acompaña acta de notoriedad complementaria de título público para inmatriculación de finca, autorizada por la misma Notaria

Calificación de la Registradora:

1)No se aporta certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos absolutamente coincidentes con la descripción de la misma contenida en el título inmatriculador. En el presente caso existe una diferencia en cuanto a la extensión superficial.–La Resolución de 3 de septiembre de 2009 dice que es preciso extremar las precauciones para evitar que se produzcan dobles inmatriculaciones, por lo que la exigencia de identidad plena de la descripción entre el título público y la certificación catastral no admite excepciones.
2)La finca cuya inmatriculación se pretende, al lindar con un barranco, por el lindero oeste, requiere para su inmatriculación el informe favorable del Consejo Insular de Aguas de La Gomera.

En este punto es donde toma sentido el título de la entrada de hoy, la vocación delimitadora de la Registradora es manifiesta, al negar la inmatriculación por la falta del deslinde, aunque en este caso sea con dominio público (barranco), explícito e informado por la autoridad competente (Consejo Insular de Aguas).

Finalmente, la D.G.R.N. admite el recurso de la Notaria, argumentando que la ley obliga al Registrador a comunicar a la administración “afectada” por la inmatriculación y no parar el asiento requerido.

«1. Cuando se inscriban en el Registro de la Propiedad excesos de cabida de fincas colindantes con otras pertenecientes a una Administración pública, el Registrador, sin perjuicio de hacer constar en la inscripción la limitación de efectos a que se refiere el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, deberá ponerlo en conocimiento de los órganos a los que corresponda la administración de éstas, con expresión del nombre, apellidos y domicilio, si constare, de la persona o personas a cuyo favor se practicó la inscripción, la descripción de la finca y la mayor cabida inscrita.
2. Igual comunicación deberá cursarse en los supuestos de inmatriculación de fincas que sean colindantes con otras pertenecientes a una Administración pública». Es decir, la obligación de notificación se impone al registrador, notificación que ha de verificarse después de practicada la inmatriculación o la inscripción del exceso de cabida, siendo por tanto un régimen jurídico distinto al previsto en los artículos 15 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, y 22 de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes.

Esto me recuerda aquel expediente X (de dominio) ya expuesto en otro post, donde quedó patente el perjuicio causado al promotor del mismo, y a los posibles terceros de buena fe, por la falta de rigor y sobre todo a la inexistencia de una adecuada regulación y legislación en materia de Delimitación de la Propiedad Inmobiliaria.

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  1. Amadeo
    26 de enero de 2014 en 7:45

    Entonces, desde mi posición de profano en la materia, con quién te posicionas? Te parece razonable que la registradora sea tan puntillosa en su trabajo?

    Por cierto, muy interesante estos apuntes jurídicos-técnicos

  2. 26 de enero de 2014 en 11:37

    Ese es exactamente el quid de la cuestión, que la Registradora haya sido puntillosa. Bajo mi punto de vista lo ha sido porque sabe que debe aplicar las leyes, entre otras la hipotecaria, para salvaguardar los derechos inscritos.

    Pero lo reseñable es que se fundamenta en una ley de ámbito público (Cabildo de la gomera) que promueve la protección del dominio público hidráulico, es decir, cuando una finca quiere acceder al Registro de la Propiedad como en su descripción se dice que linda con “barranco” la primera reacción de la registradora fue “Consultemos al dueño del barranco a ver si está de acuerdo”. En otras palabras buscó la delimitación o deslinde entre fincas para que la inscripción tenga seguridad. Sin embargo, como no existe una ley que promueva la protección del dominio privado, en el resto de inmatriculaciones no sólo no se pide audiencia a los colindantes declarados en el título que pretende acceder al Registro de la Propiedad, sino que sólo se tienen en cuenta si la cabida superficial aumenta en porcentajes determinados que puedan mostrar una posible invasión de fincas contiguas.

    Por tanto, a esta Registradora le pararon los pies su propio organismo de control (Dirección General de Registros y Notariado) pero es de alabar su vocación delimitadora aunque sólo sea para con la propiedad pública…Sólo queda esperar que también la tuviese con la propiedad privada, que dicho sea de paso es la verdadera vocación del Registro de la Propiedad, la Propiedad Privada.

  3. Jose Perez
    27 de enero de 2014 en 0:45

    Es una maraña de leyes de tal calibre que casi que no deja entrever unos vacios tecnicos a la hora delimitar una finca. Algo que cientificamente es sencillo…pero juridicamente es tortuoso y a veces siniestro.
    Muchas leyes en vigor hoy en dia en España heredan vicios de epocas en las que el saber cientifico era reducido. Es deber del poder legislativo adaptarlas a las necesidades y conocimientos actuales…Los registradores viven en una especie de limbo al margen de la existencia de unos profesionales que son capaces de delimitar y dejar constancia inequivoca de un bien inmueble. Supongo que son victimas tambien de la ineficacia del sistema. Pero al fin y al cabo tal y como funciona todo en españa..supongo que pensaran que lo importante es mantener el status quo no? ;))

  4. Sandra
    27 de enero de 2014 en 11:51

    Demasiado puntillosa, para perjuicio del interesado. Cuanto era el exceso de cabida????. Este caso afirma rotundamente la necesidad de tener TODAS las propiedades perfectamente catastradas antes de intentar Registrarlas.
    Saludos y gracias por el blog

    Sandra

    • 27 de enero de 2014 en 12:03

      No sé cuanto es el exceso de cabida. La información que manejo es la que aparece en la resolución de DGRN. Pero creo que es un aspecto secundario, como bien dices, la verdadera delimitación rigurosa y precisa de la propiedad es lo importante. No equivoquemos el tiro, no se trata de reflejar la realidad física, eso ya lo hace Catastro y así estamos….

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