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Un caso real…del “peculiar” sistema legal-catastral español

Es un caso que he vivido desde el punto de vista pericial, es decir, prácticamente cuando ya está a punto de resolverse. Pero todo dependerá  del Juez 🙂

Tiene todos los intervinientes tipo, un Promotor, un Ciudadano, un Ayuntamiento, un Banco, un Notario, el Catastro…pero faltó alguien…¿adivinas quién? 😉

La historia se remonta unos 15 años atrás,  cuando un ciudadano realiza una permuta de terrenos con un ayuntamiento. La permuta consiste en la cesión de una parcela propiedad del ciudadano al ayuntamiento, y el ayuntamiento cede al ciudadano un “solar edificable” que procede de una segregación.

Varios años después, una promotora compra al ciudadano este “solar edificable”

La descripción de la finca que se transmite, es como sigue:

“URBANA.- Parcela de terreno de naturaleza urbana, o solar edificable, radicante en el término municipal de VillaEnMedio, en el partido de Los Despistaos, con una superficie de mil seiscientos metros cuadrados. Y son sus linderos: Al Norte, vial que la separa de la finca matriz, al Sur, Urbanización Los Cantos; al Este, conjunto de apartamentos la Encina; y al Oeste con al finca propiedad de Juan Juánez”

En la misma escritura de compra-venta el Notario hace mención a la referencia catastral. Pero no se aporta la certificación catastral (1) ni recibo alguno de contribución, aunque el Notario hace las preceptivas advertencias…

En la imagen, bajo esta línea, se puede ver el estado de la cartografía catastral el mismo día de la compra-venta ante notario,

Cat-antes

(1) como no se aportó una certificación catastral no pudo notarse que la superficie (más de 2000 m2) y configuración de delimitación (en catastro no se había segregado aun los 1600 m2) no coincidía con la descrita en el título precedente a esta compra-venta.

y 3 semanas después de la compra-venta, el catastro refleja la situación real del solar.

Cat-despues

El promotor se dispone a construir sobre la parcela, y para ello realiza el proyecto que comienza a ejecutar…todo ello “obviando” que el solar ahora tiene menos de 1500 m2 que es la superficie mínima exigida por el PGOU para construir en ese ámbito.

Mientras tanto el Promotor obtiene una hipoteca de un Banco para ejecutar la obra.

En esto que llega la crisis y algún vecino a disgusto con la obra y denuncia la obra al ayuntamiento. Entonces se ve que la parcela no cumple la superficie mínima.

El promotor viendo que con la crisis no va a poder vender los pisos a cuanto había previsto demanda al ciudadano al que le compró el “solar edificable” y se inicia el procedimiento judicial (el banco también es parte ya que es socio del promotor… no olvidemos la hipoteca).

Técnicamente Jurídicamente los procesos desde el inicio de esta peculiar historia son intachables, donde intervienen Notarios, Registradores, el Banco y su hipoteca, Abogados, y la Administración (Ayuntamiento y Catastro).

Todos los derechos de propiedad, urbanísticos, y de superficie, impolutos e inatacables….pero…. a nadie se le ocurrió definir en cuanto a su delimitación como en su cabida superficial el objeto de la transacción. Total ¿para qué? si es sólo un inofensivo solar edificable que tiene garantía de una escritura ante notario, una inscripción registral y hasta una autoridad administrativa (ayuntamiento) en su permuta inicial. ¿Quien podía sospechar que todos estos agentes intervinientes podía errar en la definición del bien a transmitir?

Ahora sólo queda esperar rezar y que el juez interprete el código civil, diseñado explícitamente para tratar de resolver los problemas en lugar de prevenirlos, y de la razón a uno y culpando a otro, cuando en realidad hay un claro y manifiesto culpable que no es otro que el sistema de seguridad jurídica en España

 

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  1. David Miralles
    3 de septiembre de 2013 en 21:01

    Como puedes comprobar, la inutilidad en españa da trabajo….. a unos cuantos.

  2. 4 de septiembre de 2013 en 18:24

    A mi lo que me sorprende es que el Ayuntamiento concediese la licencia de edificación sin tener en cuenta que el solar no cumplía con la superfcie mínima.´
    Saludos.

  3. 5 de septiembre de 2013 en 13:49

    ¿Quién hoy en día comprueba la superficie de una parcela sea urbano o rústica?. http://elnavegadordemercator.blogspot.com.es/2012/11/el-valor-de-la-propiedad-la-metafora.html

    • 5 de septiembre de 2013 en 16:49

      No se trata sólo de la superficie. Una parcela puede tener la misma superficie que indican las escrituras, el Registro de la Propiedad y el Catastro pero tener diferente geometría perimetral y por tanto problemas con sus colindantes por discrepancias de la ubicación de los límites de dicha parcela. Hay que centrase en la delimitación, ya que la superficie es un sucedáneo de ésta obtenida por el cálculo de ese perímetro geométrico.

  4. 6 de septiembre de 2013 en 15:42

    En el CICUM organizado por la Universidad de Jae’n, hace un tiempo, uno de los miembros de una mesa redonda (creo recordar que era un funcionario del Gobierno de Brasil) dijo que “antes de definir un contenido hay que definir el continente o recipiente”. Refirie’ndose a la prioridad de la delimitacio’n de las parcelas asi’ como la determinacio’n del Dominio Pu’blico, frente a la definici’on del valor, uso y otras propiedades que pudieran tener. Creo que Anabel se acordara’ porque este funcionario le dio’ la razo’n a ella, cuando hizo una pregunta a la mesa.
    Un saludo a todos.

  5. 10 de septiembre de 2013 en 12:30

    Lo mas penoso de todo esto es que hay mucha gente detrás de este sistema ineficaz. Una delimitación técnica evitaría muchos de estos males pero no se cuando se integrará el técnico en el citado “sistema” basado en derechos y no en la física del objeto. Me quedo con la frase de “antes de definir un contenido hay que definir el continente o recipiente”.

  6. Gabriel S. Arancibia
    20 de diciembre de 2013 en 18:41

    En primer lugar felicito a Pedro por poner estos temas sobre la mesa (mejor dicho en el espacio cibernético en Linkedin). Este tema es universal, y son casos de jurisprudencia de bienes raíces muy importante por dar nuestra opinión profesional para otros profesionales involucrados como explica Pedro. Además, realza y nos da una razón más de nuestra existencia (o subsistencia) de nuestra labor profesional (ingeniero topógrafo, agrimensor, geómetra, geomensor, geomático, en fin dependiendo del país un experto en mediciones, en delimitaciones, en identificación de los derechos y restricciones físicas y legales la propiedad, etc.). Esta situación se hace cada vez más frecuente debido al volumen creciente de transacciones inmobiliarias y cambios en la reglamentación y legislación en la construcción en las urbes e incluso en nuevos usos de suelo que afectan (afectarán) al nuevo tenedor de derechos de la propiedad real. No solo hay que resolver el problema sino saber cómo evitarlos. Esto último es nuestra labor principal en la provincia de Quebec, pues el profesional del catastro (arpenteur-géomètre) tiene una labor científica (conocer los procedimientos de mediciones y de observación de los cambios físicos/geométricos del terreno en cuestión y las obras civiles (viviendas, edificaciones multiuso, calles, puentes, caminos, acueductos, etc.)) y legal (análisis y posicionamiento de los derechos y limitaciones de propiedad en el territorio que se está mensurando. Este trabajo científico/legal es plasmado en el “Certificado de localización” de toda propiedad inmueble que está sujeta una transacción (compra, venta, nueva hipoteca, cambio en el uso/usufructo/ abuso de la propiedad, nuevas reglamentaciones municipales que afecten el predio, cambio de propietario, permuta, etc., etc.). Este documento es una opinión del profesional que corrobora el área, las mediciones de los límites físicos del inmueble, la historia de transacciones del inmueble por si hay alguna limitación o vicio en el derecho de propiedad, o si hay un problema en cuanto a nueva reglamentación municipal o provincial, etc. Todo esto dará transparencia y tranquilidad a todos los involucrados (intervinientes) de la transacción del terreno. Por lo tanto, somos nosotros los geómetras que tiene el papel esencial en el sistema legal-catastral en España, China, Sudáfrica o en el país que se nos ocurra. Demos a conocer la importancia de nuestra profesión, como lo hacemos en Canadá. Solo en Quebec se hacen transacciones inmobiliarias anuales de miles de millones de dólares y por cada una de estas transacciones el geómetra debe hacer un “Certificado de localización” que en regla general es de casi uno por ciento (1%) del monto de la transacción. En fin, demos gracias a Pedro por haber lanzado la primera piedra, pues creo que hay muchas por lanzar con respecto a casos de nuestra profesión.

  1. 8 de septiembre de 2013 en 13:43

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