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Describiendo linderos en una segregación

Una muy buena fuente de información, de tipo legal, para cualquier geómetra que se precie es la publicación de las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Se puede aprender con estas resoluciones, la casuística que lleva a registradores y notarios, a recurrir los segundos calificaciones de los primeros.

RESOLUCIÓN DE 07-06-2012 (BOE: 12-07-2012) SEGREGACIÓN: CORRELACIÓN ENTRE LINDEROS DE LA PORCIÓN SEGREGADA Y DE LA FINCA RESTANTE.

Este caso es especialmente interesante por lo “visual” que resulta para un geómetra, y en lo complicado que se convierte por la ausencia de éste en el proceso de alteración  jurídica o en la delimitación de la propiedad.

Se trata de una calificación de un registrador de la propiedad, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación, compraventa y agregación.

En la escritura objeto de inscripción se describe la segregación en los términos siguientes:

se segrega de la finca registral 628/J, previa la correspondiente licencia, una finca que responde a la siguiente descripción: “Porción de terreno perteneciente al antiguo pertenecido Artiach, de 20 metros cuadrados, que linda al Norte, con camino de servidumbre, al Este, con heredad de Onaindía, y al Sur y Oeste, con el resto de la finca matriz“.

Se describe el resto de la finca matriz, en lo que aquí interesa, del siguiente modo: “Heredad llamada Artiach, que mide con sus ribazos 1.880 metros cuadrados, y linda al Este, con heredad de Onaindía, al Sur con la de Alejandro, al Oeste, con camino de servidumbre y al Norte, con camino de servidumbre y porción segregada“.

El registrador justifica la suspensión de la inscripción según los siguiente términos:

“Calificado el precedente documento el Registrador que suscribe ha resuelto no practicar la inscripción solicitada por los siguientes motivos: 1) En la presente escritura se segrega de la finca registral 628/J, concretamente del pertenecido denominado “Heredad llamada Artiach” una porción de terreno de 20m2. Se aprecia cierta incoherencia a la hora de fijar los linderos de la finca segregada y del resto de la matriz, ya que si aquella linda al sur y al oeste con el resto de la finca matriz, ésta debería lindar no sólo al Norte, como se dice en la escritura, sino también al Este con la porción segregada.”

El notario que redactó la escritura procede con el recurso alegando lo siguiente:

Que, si bien, de los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario se desprende que la constancia de los linderos es uno de los elementos que contribuyen a la identificación de las fincas, es doctrina jurisprudencial reiterada que la fe pública registral no se extiende a las circunstancias de mero hecho (extensión o cabida de las fincas, linderos de las mismas, etc.), sino sólo a los datos jurídicos (existencia del derecho real, titularidad y contenido del mismo), todo ello sin perjuicio de que la Ley 13/1996, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, señale en su artículo 53.10 mecanismos especiales para la rectificación de linderos fijos o de tal naturaleza que hagan dudar de la identidad de la finca, siendo éste el único supuesto en el que el registrador tendrá competencia para valorar los linderos dispuestos en la escritura para identificar la finca, puesto que éstos se basan en meras manifestaciones de los interesados.

Opina el recurrente que, el argumento del registrador relativo a la incoherencia a la hora de fijar los linderos entre la finca matriz y la porción segregada, válido desde un punto de vista semántico, podría ser perturbador a la hora de identificar las fincas, y señala como ejemplo para ilustrar su afirmación el supuesto de dos fincas rectangulares imaginarias, de diferentes tamaños, estando la menor de ellas (porción segregada), encuadrada y apoyada sobre la base, que sería el sur, de la mayor (finca matriz); a su juicio, se haría un flaco favor a la identificación de las fincas si para describir el resto se tuviese que situar la porción segregada se sitúa al sur, este y oeste de la matriz.

 

Finalmente la Dirección de los Registros y el Notariado no acepta el recurso interpuesto por el Notario argumentando varios aspectos legales y referencias a sentencias del supremo y propias del DGRN. Recomiendo leer el texto completo, aquí

La reflexión que hago es evidente. ¿Un sistema como este es sostenible?

Desde puntos de vista económico, legal, jurídico, social, obviamente no lo es. El perjudicado, como es este caso, que la parcela segregada mide 20 m2. Sí, VEINTE METROS CUADRADOS, con un valor de 1.000€ (lo dice la resolución), los costes que ha tenido de licencia urbanística, de notario, de inscripción registral, de idas y venidas a la notaria, al ayuntamiento, al registro de la propiedad; y finalmente la denegación de la inscripción por un defecto formal que el notario cometió y quiere llevar hasta las últimas consecuencias.

¿Merece ese ciudadano un trato así por parte de entidades que actúan bajo función pública? No….

pero aun queda lo peor, después de todo esto Catastro pondrá la parcela con una superficie exacta al titulo (20 m2) pero a saber donde la coloca, porque con esa “magnífica” descripción de linderos, ya puede hacer un curso intensivo de adivino el funcionario de catastro porque sino se antoja bastante difícil 🙂

 

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  1. Fernando Laviña
    25 de julio de 2012 en 22:44

    20 m² de sacacuartos administrativo. Y hasta un 20% al colocar la parcela en catastro.
    De victoria en victoria hasta la derrota final.

  2. 11 de agosto de 2012 en 14:25

    Cuando se dice que el Registro no da fe de los datos descriptivos porque son de puro hecho o cuando el Registrador suspende porque tiene dudas fundadas sobre la identidad de la finca o cuando la DG históricamente resuelve como ha venido resolviendo estas cuestiones, no es porque eso sea asi, sino porque hasta ahora no han existido medios tecnologicos para que haya podido ser de otro modo. Toda critica ha de corresponderse con su momento historico y entiendo como Registrador que tan injusta es la critica a un pasado que dentro de sus posibilidades logro lo que logro, como injusto seria que no se defendieran las urgentes reformas necesarias para que la situacion se adapte cuanto antes y sin demora a las posibilidades tecnicas, profesionales y de comunicacion existentes en nuestros tiempos. Es ahi donde hay que centrar el tiro

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